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Définition

Décarbonation immobilière

La décarbonation immobilière désigne l’ensemble des actions destinées à réduire les émissions de gaz à effet de serre associées à un bâtiment, un portefeuille immobilier ou une opération de construction.

Elle concerne l’ensemble du cycle de vie de l’immeuble :

fabrication des matériaux
construction
rénovation
exploitation
consommation d’énergie
maintenance
transformations
fin de vie

Le secteur du bâtiment produit des émissions pendant sa construction comme pendant son exploitation. L’ADEME rappelle que l’analyse du carbone doit couvrir le cycle de vie du bâtiment, depuis la fabrication des matériaux jusqu’à la gestion de sa fin de vie.

— Comment ça fonctionne ou se calcule ?

Décarbonation et réduction de la consommation énergétique

La réduction de la consommation d’énergie constitue un levier important de décarbonation, mais les deux notions ne sont pas équivalentes.

Une baisse de consommation ne produit pas toujours la même baisse d’émissions. L’effet dépend notamment :

de l’énergie utilisée
du système de chauffage
du mix électrique
du réseau de chaleur
des périodes de consommation
du rendement des équipements

À consommation identique, un bâtiment chauffé avec une énergie fortement carbonée peut émettre davantage qu’un bâtiment utilisant une énergie plus faiblement carbonée.

La décarbonation implique donc de travailler simultanément sur la quantité d’énergie consommée et sur le contenu carbone de cette énergie.

Quelles émissions faut-il prendre en compte ?

Les émissions liées à l’exploitation

Elles proviennent notamment :

du chauffage
de la climatisation
de l’eau chaude
de l’éclairage
de la ventilation
des équipements
des consommations des occupants

Elles comprennent les émissions directes du bâtiment et les émissions indirectes liées à la production d’électricité ou de chaleur consommée.

Le carbone incorporé

Le carbone incorporé correspond aux émissions liées notamment :

à l’extraction des matières premières
à la fabrication des produits
au transport
au chantier
au remplacement des équipements
à la démolition
au traitement des déchets

Une rénovation peut réduire les émissions d’exploitation tout en générant immédiatement des émissions importantes liées aux matériaux et aux travaux. Le choix doit donc être analysé sur l’ensemble du cycle de vie.

Quels sont les leviers de décarbonation ?

Réduire les besoins

La sobriété consiste notamment à :

éviter les surfaces inutilisées
adapter les horaires de fonctionnement
réduire les températures excessives
limiter les usages superflus
mutualiser certains espaces
améliorer l’utilisation réelle des bâtiments

Améliorer la performance du bâtiment

Les actions peuvent porter sur :

l’isolation
les menuiseries
la protection solaire
l’étanchéité
la ventilation
l’éclairage
les systèmes de chauffage et de refroidissement
le pilotage des équipements

Utiliser des énergies moins carbonées

Cela peut notamment passer par :

l’électrification de certains usages
les pompes à chaleur
la géothermie
les réseaux de chaleur
le solaire
la récupération de chaleur
d’autres énergies renouvelables ou de récupération

Réduire l’impact des travaux

La stratégie peut également intégrer :

la conservation de la structure existante
le réemploi
les matériaux bas carbone
les matériaux biosourcés
la limitation des démolitions
l’optimisation des quantités de matière
l’allongement de la durée de vie des équipements

La feuille de route sectorielle identifie notamment comme leviers la réduction de l’impact des composants, l’amélioration de l’existant, la construction plus sobre et la sobriété dans l’usage des bâtiments.

Comment construire une trajectoire de décarbonation ?

Une démarche structurée comporte généralement les étapes suivantes :

définir le périmètre du patrimoine
collecter les consommations et données techniques
établir une situation initiale
identifier les principales sources d’émissions
définir des objectifs et un calendrier
construire plusieurs scénarios d’intervention
estimer les coûts, les économies et les émissions évitées
prioriser les actions
mettre en œuvre les travaux et mesures d’exploitation
suivre les résultats réels

La trajectoire doit être intégrée au business plan immobilier et à la stratégie d’actif, car les travaux, la vacance éventuelle, les économies et les effets sur la valeur se produisent sur plusieurs années.

Quel effet sur la valeur immobilière ?

Une stratégie de décarbonation peut réduire :

les coûts d’exploitation
le risque réglementaire
le risque d’obsolescence
le brown discount
le risque de vacance
certaines difficultés de financement ou de cession

Elle peut également améliorer l’attractivité de l’actif auprès des locataires et investisseurs.

Toutefois, les travaux ne créent pas automatiquement de valeur. Leur coût, leur efficacité, leur calendrier et leur adéquation avec le marché doivent être analysés dans le cadre de la création de valeur immobilière.

— Exemple immobilier concret

Un immeuble de bureaux est chauffé au gaz et présente une consommation énergétique élevée.

Plusieurs actions sont envisagées :

optimisation des horaires
remplacement du système de régulation
isolation de certaines façades
installation d’une pompe à chaleur
remplacement de l’éclairage
sensibilisation des occupants

La stratégie ne doit pas seulement comparer les économies d’énergie. Elle doit également mesurer :

les émissions évitées
le coût des travaux
la durée de vie des équipements
l’effet sur le confort
la période de vacance éventuelle
la compatibilité avec le décret tertiaire
l’impact sur la valeur verte immobilière

— Différences avec les notions proches

Décarbonation et rénovation énergétique : quelle différence ?

La rénovation énergétique cherche principalement à réduire les besoins et consommations énergétiques.

La décarbonation vise directement la réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Une rénovation énergétique constitue souvent un levier de décarbonation, mais une stratégie carbone doit également tenir compte :

du choix des énergies
des émissions des matériaux
du chantier
de l’exploitation
de la durée de vie
des usages
de la fin de vie du bâtiment

Décarbonation et décret tertiaire

Le décret tertiaire impose des objectifs de réduction des consommations d’énergie finale pour les bâtiments tertiaires concernés.

La décarbonation est une notion plus large. Elle inclut la consommation énergétique, mais aussi le contenu carbone de l’énergie, les matériaux, les travaux et l’ensemble du cycle de vie.

Un immeuble peut donc progresser au regard du décret tertiaire sans disposer encore d’une trajectoire complète de décarbonation.

— Points de vigilance

Les principales erreurs consistent à :

confondre énergie et carbone
ne prendre en compte que l’exploitation
ignorer les émissions des travaux
raisonner uniquement à l’échelle d’une année
afficher des objectifs sans plan d’action
utiliser des données estimées sans les documenter
lancer des travaux sans analyser leur durée de vie
ne pas coordonner propriétaire, exploitant et locataire
négliger le risque climatique physique
raisonner uniquement en conformité réglementaire

La bonne stratégie n’est pas nécessairement celle qui maximise immédiatement le nombre de travaux. Elle doit rechercher la réduction d’émissions la plus cohérente avec les caractéristiques de l’actif, son usage, son calendrier et sa stratégie économique.