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Définition

Green premium

Le green premium, ou prime verte, désigne l’avantage de marché dont peut bénéficier un actif immobilier présentant de meilleures performances environnementales que les actifs comparables.

Cet avantage peut se traduire par :

un loyer de marché plus élevé
une meilleure capacité à attirer ou conserver des locataires
une vacance plus faible
des mesures d’accompagnement moins importantes
un prix de vente supérieur
un taux de capitalisation plus faible
de meilleures conditions de financement
une liquidité supérieure lors de la cession

Le green premium ne constitue pas un pourcentage fixe applicable à tous les immeubles performants. Il doit être constaté à partir du comportement réel du marché et de transactions comparables.

La RICS demande aux évaluateurs d’identifier les caractéristiques ESG susceptibles d’affecter les revenus, les coûts, les risques et la valeur, sans appliquer mécaniquement une prime non démontrée.

— Comment ça fonctionne ou se calcule ?

Quelles caractéristiques peuvent produire un green premium ?

Le marché peut valoriser notamment :

une faible consommation énergétique
de faibles émissions de gaz à effet de serre
des équipements techniques performants
un bon confort d’usage
une meilleure qualité de l’air
une capacité d’adaptation aux risques climatiques
une trajectoire de décarbonation immobilière documentée
une certification environnementale reconnue
un besoin limité de travaux futurs
une bonne qualité de collecte et de reporting des données ESG

Une certification ne produit toutefois pas automatiquement une prime. Son effet dépend de sa reconnaissance par les utilisateurs et les investisseurs, de son niveau, de sa date et des performances réelles de l’immeuble.

Comment se manifeste la prime sur le marché locatif ?

Un immeuble performant peut présenter plusieurs avantages locatifs :

davantage de demandes
une commercialisation plus rapide
un taux de rétention supérieur
un loyer facial plus élevé
moins de franchises
une vacance plus courte
une meilleure qualité de locataires

Dans l’enquête européenne 2025 de la RICS, 72 % des répondants considéraient que les immeubles « verts » obtenaient des loyers supérieurs, même si les montants observés restaient variables et si le manque de données comparables demeurait un obstacle important.

Le green premium ne doit donc pas être analysé uniquement à partir du loyer facial. Il peut aussi apparaître à travers un loyer économique plus élevé, obtenu grâce à une réduction des franchises, des contributions travaux ou des délais de commercialisation.

Comment se manifeste-t-il sur la valeur ?

La valeur peut être améliorée par plusieurs mécanismes.

Une hausse du revenu

Si l’actif produit durablement un revenu locatif supérieur, sa valeur peut augmenter.

Une réduction de la vacance

Une meilleure attractivité peut réduire les périodes sans revenus et améliorer le cash-flow immobilier.

Une diminution des dépenses futures

Un actif déjà performant peut nécessiter moins de travaux pour répondre aux attentes réglementaires ou locatives.

Une réduction du rendement exigé

Les investisseurs peuvent accepter un taux de rendement inférieur lorsque l’actif présente :

un risque d’obsolescence plus faible
une meilleure liquidité
une demande locative plus profonde
une trajectoire réglementaire plus sécurisée

Une baisse du taux de capitalisation augmente mécaniquement la valeur, toutes choses égales par ailleurs.

Comment mesurer le green premium ?

L’analyse doit comparer des actifs réellement comparables en tenant compte :

de la localisation
de la date de transaction
de la qualité du bâtiment
de la situation locative
de la durée des baux
de la qualité des locataires
des travaux
des services
des caractéristiques environnementales
des mesures d’accompagnement

L’écart constaté entre deux immeubles ne peut pas être attribué automatiquement à leur performance environnementale.

La RICS recommande de s’appuyer sur des preuves de marché, puis d’ajuster les comparables pour tenir compte de leurs différences.

Quel rôle dans l’investissement immobilier ?

Lors d’une due diligence immobilière, l’investisseur peut analyser :

les consommations
les émissions
les certifications
les travaux futurs
les risques réglementaires
le risque climatique
la demande des locataires
les transactions comparables

Ces éléments sont ensuite intégrés au business plan immobilier à travers :

les hypothèses de loyers
la vacance
les franchises
les CAPEX
le taux de sortie
la valeur de sortie

Une prime ne doit pas être ajoutée au business plan uniquement parce que l’actif est certifié. Elle doit être justifiée par les caractéristiques du marché ciblé.

— Exemple immobilier concret

Deux immeubles de bureaux comparables sont situés dans le même secteur.

Le premier dispose :

d’équipements récents
d’une faible consommation énergétique
d’une certification reconnue
d’un plan de décarbonation
de données fiables
d’un bon confort d’été

Le second nécessite d’importants travaux et présente un risque de non-conformité avec les attentes futures du marché.

Le premier peut être commercialisé :

à un loyer supérieur
avec moins de franchise
dans un délai plus court
auprès de locataires présentant une meilleure qualité financière

Lors de la vente, les investisseurs peuvent également appliquer un taux de capitalisation plus faible au premier immeuble.

Le green premium correspond alors à l’écart favorable observé sur les loyers, les conditions locatives, le rendement ou le prix.

— Différences avec les notions proches

Green premium et brown discount : quelle différence ?

Le brown discount désigne la pénalisation d’un actif insuffisamment performant.

Le green premium désigne l’avantage accordé à un actif plus performant.

Ces phénomènes ne sont pas nécessairement symétriques.

Lorsque la performance environnementale devient une condition normale d’accès au marché, un immeuble conforme peut ne plus bénéficier d’une véritable prime. En revanche, les actifs insuffisants peuvent subir une décote importante.

Le marché peut donc évoluer :

d’une prime accordée aux meilleurs immeubles
vers une décote appliquée aux actifs les moins performants

Green premium et valeur verte : quelle différence ?

La valeur verte immobilière désigne plus largement l’effet des qualités environnementales d’un bâtiment sur sa valeur, son attractivité et ses performances.

Le green premium correspond plus précisément à un avantage mesurable par rapport à des actifs comparables moins performants.

La valeur verte peut exister sans qu’il soit possible d’isoler précisément une prime. Les qualités environnementales peuvent par exemple contribuer à maintenir la liquidité d’un immeuble sans produire un écart de prix facilement observable.

— Points de vigilance

Les principales erreurs consistent à :

appliquer un pourcentage standard
confondre certification et performance réelle
attribuer au caractère « vert » un écart provenant de la localisation ou de la qualité générale
ne regarder que le loyer facial
ignorer le coût des travaux ayant permis d’obtenir la performance
utiliser des comparables issus de marchés différents
supposer que la prime restera stable pendant toute la durée de détention
ne pas tenir compte de l’évolution des normes du marché

Le green premium doit être présenté comme une conséquence possible du comportement du marché, et non comme une valeur automatique attachée à un label.