ESG immobilier

L’ESG immobilier désigne l’intégration des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans les décisions d’investissement, de financement, de développement et de gestion des actifs immobiliers.

ESG signifie :

environnement
social
gouvernance

L’approche ESG consiste à prendre en compte ces dimensions en complément des critères immobiliers et financiers habituels.

L’INREV recommande notamment que les véhicules immobiliers définissent des objectifs ESG intégrés à leur stratégie, mettent en place une gouvernance adaptée, intègrent ces objectifs aux processus de gestion et suivent régulièrement les résultats pendant la durée de vie du véhicule.

— Comment ça fonctionne ou se calcule ?

Que recouvre le pilier environnemental ?

Il peut notamment porter sur :

les consommations énergétiques
les émissions de gaz à effet de serre
la décarbonation immobilière
l’eau
les déchets
les matériaux
la pollution
l’économie circulaire
la biodiversité
l’artificialisation
le risque climatique immobilier
l’adaptation aux vagues de chaleur, inondations ou autres événements
les certifications et performances des bâtiments

Les actions peuvent concerner aussi bien les travaux que l’exploitation et les usages.

Que recouvre le pilier social ?

La dimension sociale peut notamment comprendre :

la santé et la sécurité
le confort des occupants
la qualité de l’air
l’accessibilité
les services proposés
l’inclusion
les conditions de travail
les pratiques des prestataires
la contribution au territoire
le logement abordable
la relation avec les locataires et les communautés locales

Le pilier social ne doit donc pas être limité aux salariés de la société de gestion. Il peut également concerner les occupants, les riverains, les fournisseurs et les utilisateurs des immeubles.

Que recouvre la gouvernance ?

La gouvernance concerne notamment :

la répartition des responsabilités
les processus de décision
le contrôle des risques
la gestion des conflits d’intérêts
l’éthique
la conformité
la transparence
la qualité des données
le suivi des objectifs
la rémunération
la relation avec les investisseurs et les parties prenantes

Une stratégie ESG n’est crédible que si les responsabilités sont identifiées et si les résultats sont suivis dans les instances de décision.

Comment l’ESG est-il intégré à l’investissement immobilier ?

Lors de l’acquisition

La due diligence immobilière peut notamment analyser :

les consommations
les émissions
les obligations réglementaires
les risques physiques
les besoins de travaux
le coût de mise à niveau
les certifications
la qualité sociale et d’usage
les controverses ou risques de gouvernance

Ces éléments doivent être intégrés au prix et au business plan immobilier.

Dans le comité d’investissement

Le comité d’investissement peut examiner :

les risques ESG
les CAPEX nécessaires
la trajectoire de performance
les conséquences sur les loyers
l’attractivité pour les utilisateurs
la liquidité future
les conditions de financement
la cohérence avec la stratégie du fonds

Pendant la détention

L’asset management peut mettre en œuvre :

des travaux
une amélioration des équipements
un suivi des consommations
un bail vert et annexe environnementale
des actions avec les locataires
un plan d’adaptation climatique
des mesures sociales
une gouvernance de suivi

Lors de la cession

Les performances ESG peuvent affecter :

la demande des investisseurs
la profondeur du marché
le coût des travaux résiduels
la valeur
le rendement exigé
le risque de brown discount
l’existence éventuelle d’un green premium

ESG immobilier et réglementation

L’ESG ne constitue pas une réglementation unique.

Il existe plusieurs textes et cadres qui couvrent différents aspects, notamment :

le décret tertiaire
la CSRD appliquée à l’immobilier
la taxonomie européenne appliquée à l’immobilier
les réglementations énergétiques
les obligations de reporting des fonds
les réglementations relatives au climat et à la biodiversité

Une entreprise peut mettre en œuvre une stratégie ESG au-delà de ses obligations légales. À l’inverse, le respect de la réglementation ne suffit pas nécessairement à démontrer une stratégie ESG ambitieuse.

Comment mesurer la performance ESG ?

Les indicateurs peuvent notamment porter sur :

l’énergie
le carbone
l’eau
les déchets
les certifications
la biodiversité
les risques climatiques
la satisfaction des occupants
la santé et la sécurité
la diversité
les incidents
la gouvernance
les controverses

L’INREV propose un cadre permettant aux véhicules immobiliers d’intégrer les objectifs ESG, de suivre des indicateurs et de communiquer les résultats de manière structurée.

— Exemple immobilier concret

Un fonds envisage d’acquérir un portefeuille d’immeubles de bureaux.

L’analyse ESG identifie :

des consommations élevées
un risque d’inondation sur deux actifs
des équipements obsolètes
une accessibilité insuffisante
un manque de données transmises par les locataires
un budget travaux important

Le fonds peut décider :

de réduire son prix
de prévoir une trajectoire de travaux
de revoir la durée de détention
de renoncer à certains actifs
de fixer des objectifs de performance
d’intégrer les actions au business plan
de mettre en place un suivi trimestriel

L’ESG devient alors un élément de la décision d’investissement et non un simple reporting réalisé après l’acquisition.

— Différences avec les notions proches

ESG et finance durable : quelle différence ?

La finance durable désigne les pratiques financières qui intègrent des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance en plus des critères financiers.

L’AMF présente les critères ESG comme les principaux critères extra-financiers utilisés pour analyser et sélectionner des investissements responsables.

L’ESG immobilier correspond à l’application de ces principes aux actifs, opérations et véhicules immobiliers.