La création de valeur immobilière désigne l’amélioration de la valeur économique d’un actif résultant d’actions effectivement mises en œuvre sur l’immeuble, sa situation locative, son exploitation ou son positionnement.

Elle peut provenir d’une augmentation durable des revenus, d’une réduction des risques, d’une meilleure maîtrise des dépenses ou d’une amélioration de l’attractivité et de la liquidité de l’actif.

La création de valeur constitue l’un des objectifs centraux de l’asset management. L’asset manager construit et suit les plans opérationnels, financiers et d’investissement propres à chaque actif, en coordination avec le property manager et les locataires.

— Comment ça fonctionne ou se calcule ?

Quels sont les principaux leviers de création de valeur ?

Améliorer les revenus locatifs

La valeur peut être augmentée en agissant sur :

• la relocation des surfaces vacantes

• le renouvellement des baux

• la hausse des loyers

• l’indexation

• la réduction des franchises

• l’ajout de nouveaux revenus

• l’amélioration du taux d’occupation

Une hausse du revenu ne crée toutefois de valeur que si elle est durable et compatible avec le loyer de marché.

Sécuriser les revenus

Un actif peut également gagner en valeur lorsque ses revenus deviennent plus prévisibles.

Les actions peuvent notamment porter sur :

• l’allongement de la WALT

• la signature de locataires financièrement solides

• la diversification du risque locatif

• la réduction de la vacance locative

• la clarification des clauses des baux

• le renforcement des garanties

Réduire les dépenses

La création de valeur peut provenir d’une réduction durable :

• des charges non récupérables

• des coûts énergétiques

• des dépenses de maintenance

• des honoraires

• du coût de certains contrats d’exploitation

• des dépenses liées à une mauvaise organisation technique

Une économie ponctuelle qui reporte des travaux indispensables ne constitue pas nécessairement une véritable création de valeur.

Transformer ou repositionner l’actif

La réalisation de travaux peut permettre :

• d’améliorer la qualité des surfaces

• de diviser ou de regrouper les plateaux

• de créer de nouveaux usages

• d’améliorer les services

• de réduire les consommations

• de changer la destination de l’immeuble

• de repositionner l’actif sur un segment plus attractif

Les dépenses d’investissement ou CAPEX peuvent être engagées pour maintenir, développer ou améliorer un actif, répondre aux attentes des utilisateurs ou respecter les exigences réglementaires.

Réduire les risques

Une meilleure maîtrise des risques peut améliorer la perception de l’actif par les investisseurs.

Il peut s’agir de réduire :

• le risque locatif

• le risque technique

• le risque réglementaire

• le risque climatique immobilier

• le risque de travaux

• le risque de financement

• le risque d’obsolescence

Cette réduction du risque peut se traduire par une baisse du rendement exigé par le marché et donc par une hausse de la valeur.

Comment la création de valeur se traduit-elle financièrement ?

Dans une approche simplifiée, la valeur d’un actif de rendement dépend notamment :

• du revenu net qu’il produit

• du niveau de risque associé à ce revenu

• du taux de rendement exigé par les investisseurs

Une augmentation du revenu net peut donc améliorer la valeur. Une diminution du taux de capitalisation, liée à une meilleure qualité ou à un risque plus faible, peut également augmenter la valeur.

La relation n’est cependant pas mécanique. Une hausse de loyer accompagnée d’un risque accru de départ du locataire peut dégrader la valeur au lieu de l’améliorer.

La valeur est-elle créée avant la vente ?

Une amélioration de la valeur peut être constatée dans une évaluation avant même la cession.

Toutefois, la valeur estimée ne devient un prix réalisé qu’au moment d’une transaction. Il faut donc distinguer :

• la valeur théorique ou expertisée

• la plus-value latente

• le prix effectivement obtenu lors de la vente

• le cash réellement distribué à l’investisseur

Une stratégie peut être pertinente sur le papier mais ne pas produire la valeur attendue si le marché se retourne avant la cession.

— Exemple immobilier concret

Un investisseur acquiert un immeuble de bureaux partiellement vacant.

Au moment de l’acquisition :

• 30 % des surfaces sont vacantes

• les parties communes sont vieillissantes

• les consommations énergétiques sont élevées

• les plateaux ne correspondent plus aux attentes des utilisateurs

La stratégie d’actif prévoit :

• la rénovation des espaces

• l’amélioration de la performance énergétique

• la création de services

• la relocation des surfaces vacantes

• la renégociation de certains contrats d’exploitation

Après travaux et commercialisation, l’immeuble produit davantage de loyers et présente un risque locatif plus faible. Sa valeur peut alors progresser grâce à la combinaison d’un revenu supérieur et d’une meilleure perception du risque.

— Différences avec les notions proches

Création de valeur et hausse du marché : quelle différence ?

La valeur d’un actif peut augmenter sans que le propriétaire ait réellement créé de valeur.

Une baisse générale des taux de rendement, une hausse des loyers de marché ou une amélioration du quartier peuvent entraîner une hausse de valeur indépendante des actions de l’asset manager.

Il faut donc distinguer :

• la création de valeur liée aux actions menées sur l’actif

• l’évolution de valeur liée au marché

• l’effet du financement

• l’effet du temps et de l’indexation

Cette distinction est importante pour apprécier la performance réelle de la stratégie.

Création de valeur et évaluation immobilière

L’évaluation immobilière mesure la valeur d’un actif à une date donnée selon des hypothèses et une méthode déterminées.

La création de valeur décrit les actions et mécanismes qui font évoluer cette valeur.

Une hausse constatée dans une expertise ne signifie donc pas automatiquement qu’une valeur a été créée par la gestion. Elle peut également résulter d’une évolution du marché ou d’une modification des hypothèses d’évaluation.

Création de valeur et cash-flow

Une action peut augmenter la valeur future tout en dégradant temporairement le cash-flow immobilier.

Une restructuration peut par exemple nécessiter :

• le départ des locataires

• une période sans revenus

• des travaux importants

• des frais de commercialisation

La création de valeur doit donc être analysée sur l’ensemble de la durée du business plan immobilier, et non sur une seule année.

— Points de vigilance

La création de valeur ne doit pas être réduite à la réalisation de travaux ou à la hausse d’un loyer.

Il faut vérifier :

• si les dépenses engagées sont inférieures à la valeur supplémentaire produite

• si les nouveaux revenus sont durables

• si la demande locative existe réellement

• si le calendrier est maîtrisé

• si la stratégie reste cohérente avec la durée de détention

• si le risque pris est correctement rémunéré

• si la valeur de sortie est réaliste

• si la performance provient réellement de la stratégie et non uniquement du marché

Une stratégie de création de valeur est donc un arbitrage entre investissement, rendement, risque et calendrier.

— Notions associées

• Asset management

• Business plan immobilier

• Cash-flow immobilier

• Évaluation immobilière

• Loyer de marché

• Stratégie d’actif

• Taux de capitalisation

• Vacance locative

• Valeur de sortie

• Valeur verte immobilière

• WALT

— Auteur

Julien Roué