Brown discount

Le brown discount, ou décote brune, désigne la perte de valeur ou d’attractivité subie par un actif immobilier dont les performances environnementales sont inférieures aux attentes du marché ou aux exigences réglementaires.

Cette décote peut concerner :

la valeur de vente ;
le niveau de loyer ;
la durée de commercialisation ;
le taux de vacance ;
les conditions de financement ;
la liquidité de l’actif.

Le brown discount n’est pas un taux universel appliqué automatiquement aux immeubles peu performants. Il résulte de la manière dont le marché intègre le coût des travaux futurs, les risques réglementaires, les attentes des utilisateurs et la difficulté potentielle à revendre ou à louer l’actif.

La RICS oppose notamment cette logique au green premium, c’est-à-dire à l’avantage de valeur ou de revenu pouvant être associé à un actif plus performant. Elle souligne toutefois que la mesure de ces écarts reste dépendante de la qualité et de la profondeur des données de marché disponibles.

— Comment ça fonctionne ou se calcule ?

Comment se manifeste un brown discount ?

La décote peut apparaître de plusieurs manières.

Une baisse de la valeur de vente

Un acquéreur peut réduire son prix pour tenir compte :

des travaux énergétiques à réaliser ;
d’une future mise en conformité ;
d’un risque de vacance ;
d’une moindre liquidité à la revente ;
de consommations énergétiques trop élevées.

Un loyer inférieur

Les utilisateurs peuvent préférer des immeubles plus performants, plus confortables ou mieux alignés avec leurs propres engagements environnementaux.

Un actif moins performant peut alors supporter :

un loyer de marché plus faible ;
davantage de franchises ;
des délais de commercialisation plus longs ;
un risque accru de vacance locative.

Une hausse du taux de rendement exigé

L’investisseur peut considérer que l’actif présente davantage de risques et appliquer un taux de capitalisation ou un taux d’actualisation plus élevé. Toutes choses égales par ailleurs, cette hausse entraîne une diminution de la valeur.

Une augmentation des dépenses futures

La décote peut également traduire les investissements nécessaires pour engager la décarbonation immobilière de l’actif et respecter notamment les objectifs du décret tertiaire.

Quels facteurs peuvent déclencher une décote brune ?

Les principaux facteurs sont :

une consommation énergétique élevée ;
des émissions de carbone importantes ;
l’absence de trajectoire de réduction ;
des équipements techniques obsolètes ;
un mauvais confort d’été ;
une exposition aux risques climatiques immobiliers ;
un besoin important de travaux ;
une mauvaise performance au regard de la taxonomie européenne appliquée à l’immobilier ;
une difficulté à répondre aux attentes ESG des investisseurs ou des locataires.

La RICS recommande notamment d’intégrer aux analyses de valeur les données disponibles sur la consommation énergétique, les émissions, les risques climatiques et les investissements de décarbonation lorsqu’ils peuvent influencer la valeur de l’actif.

— Exemple immobilier concret

Deux immeubles de bureaux comparables sont proposés à la vente.

Le premier présente une bonne performance énergétique, des équipements récents et un plan d’amélioration déjà financé.

Le second consomme davantage d’énergie et nécessite 3 millions d’euros de travaux pour rester attractif et répondre aux futures exigences du marché.

Même si les deux actifs produisent actuellement le même loyer, l’acquéreur du second pourra :

déduire le coût des travaux de son prix ;
appliquer une provision pour aléas ;
retenir une période de vacance pendant les travaux ;
appliquer un taux de rendement plus élevé ;
réduire sa valeur de sortie prévisionnelle.

La différence de prix obtenue peut être qualifiée de brown discount.

— Différences avec les notions proches

Brown discount et green premium : quelle différence ?

Le green premium correspond à l’avantage éventuellement accordé par le marché à un actif particulièrement performant.

Le brown discount correspond à la pénalisation d’un actif devenu moins performant que les références attendues.

Ces deux phénomènes ne sont pas forcément symétriques. Le marché peut considérer qu’une bonne performance environnementale devient progressivement la norme. Dans ce cas, les actifs conformes ne bénéficient plus nécessairement d’une prime, tandis que les actifs insuffisamment performants subissent une décote.

Brown discount et valeur verte

La valeur verte immobilière désigne l’effet positif que les qualités environnementales d’un bâtiment peuvent produire sur sa valeur ou son attractivité.

Le brown discount décrit la logique inverse : la dégradation de la valeur liée à une performance insuffisante.

Dans la pratique, il peut être difficile d’isoler l’effet environnemental des autres caractéristiques de l’immeuble : localisation, qualité architecturale, état technique, services, accessibilité ou situation locative. L’analyse doit donc s’appuyer sur des comparables cohérents et sur des données vérifiables.

— Points de vigilance

Le brown discount ne doit pas être estimé en appliquant arbitrairement un pourcentage standard.

Il convient de distinguer :

le coût réel des travaux ;
la perte temporaire de revenus ;
l’évolution des loyers ;
le risque de vacance ;
le financement disponible ;
la perception du marché ;
la valeur future après travaux.

Une mauvaise performance énergétique ne provoque pas nécessairement la même décote dans tous les marchés. L’impact dépend de la rareté de l’offre, de la demande locative, de la réglementation locale et de la capacité technique de l’immeuble à être amélioré.