Comité d’investissement

Le comité d’investissement est l’organe chargé d’examiner et, selon les règles de gouvernance applicables, d’autoriser, de refuser ou de demander la modification d’une décision d’investissement.

Dans l’immobilier, il peut intervenir pour décider notamment :

d’une acquisition
d’une cession
d’un développement
d’une restructuration
d’un financement
d’un engagement de travaux important
d’une modification significative du business plan immobilier

Le rôle exact du comité dépend de l’organisation de l’investisseur, du fonds ou de la société de gestion. Il n’existe pas un modèle unique applicable à toutes les entreprises.

— À quoi ça sert ?

Le comité ne doit pas simplement valider un rendement prévisionnel.

Il doit vérifier la cohérence entre :

la stratégie d’investissement
le niveau de risque accepté
les caractéristiques de l’actif
le prix proposé
le financement
le calendrier
les hypothèses du business plan
les conclusions de la due diligence immobilière
les obligations réglementaires et ESG
la stratégie de sortie

Il peut prendre plusieurs types de décisions :

validation
refus
validation sous conditions
demande d’informations complémentaires
demande de modification du prix ou du montage
report de la décision

— Comment ça fonctionne ou se calcule ?

Qui participe au comité d’investissement ?

Sa composition varie selon les structures. Il peut notamment réunir :

les dirigeants
le fund management
l’asset management
les équipes d’investissement
la direction financière
la direction des risques
la direction juridique
les représentants des investisseurs
des membres indépendants

Les personnes qui présentent le dossier ne sont pas nécessairement celles qui prennent la décision.

Dans une société de gestion, les règles de fonctionnement peuvent notamment préciser :

les membres votants
les règles de quorum
les délégations
les règles de majorité
la présidence du comité
le traitement des conflits d’intérêts

Que contient un dossier de comité d’investissement ?

Le format varie selon les organisations, mais il comprend généralement :

une synthèse de l’opportunité
la description de l’actif
l’analyse du marché
la situation locative
les caractéristiques techniques
les conclusions des audits
la structure juridique de l’opération
le plan de financement
le business plan
les principaux indicateurs financiers
les scénarios de risque
les enjeux ESG
la stratégie de détention et de sortie
une recommandation de décision

Le dossier doit permettre aux membres du comité de comprendre à la fois la performance attendue et les hypothèses qui pourraient la remettre en cause.

— Exemple immobilier concret

Une équipe propose l’acquisition d’un immeuble de bureaux pour 50 M€.

Le dossier prévoit :

un loyer facial supérieur au marché
une WALT de quatre ans
le départ possible du principal locataire
8 M€ de travaux
une revente après six ans
un TRI immobilier cible de 12 %

Le comité peut demander :

un scénario avec départ du locataire
une baisse de la valeur de sortie
une hausse du taux de capitalisation
une analyse du risque travaux
une réduction du prix d’acquisition
une condition préalable liée au financement

La décision ne dépend donc pas uniquement du TRI affiché dans le scénario central.

— Différences avec les notions proches

Comité d’investissement et équipe d’investissement : quelle différence ?

L’équipe d’investissement :

recherche les opportunités
analyse les actifs
négocie les conditions
coordonne les audits
construit le dossier
formule une recommandation

Le comité d’investissement exerce une fonction de décision ou de validation dans les limites des délégations qui lui sont accordées.

Cette séparation contribue à créer un regard critique sur le dossier, mais elle n’est efficace que si le comité dispose d’informations suffisamment complètes et peut réellement remettre en cause les hypothèses proposées.

Comité d’investissement et comité consultatif

Un comité d’investissement prend ou valide une décision selon les pouvoirs qui lui sont attribués.

Un comité consultatif émet un avis sans nécessairement disposer du pouvoir de décision final.

La distinction doit être clairement établie dans les règles de gouvernance du fonds ou de l’entreprise.

— Points de vigilance

Un comité d’investissement ne doit pas devenir une simple chambre d’enregistrement.

Les principaux risques sont :

un dossier trop volumineux mais peu lisible
des hypothèses non documentées
l’absence de scénario dégradé
une confusion entre les membres qui présentent et ceux qui décident
des conflits d’intérêts insuffisamment traités
une décision prise sans traçabilité
des conditions de validation qui ne sont pas suivies après le comité
un reporting concentré sur le rendement au détriment des risques

La décision, les réserves éventuelles et les conditions imposées doivent être formalisées afin de pouvoir être suivies pendant l’exécution de l’investissement.