Asset management

L’asset management immobilier désigne le pilotage stratégique et financier d’un actif immobilier pour atteindre les objectifs fixés par son propriétaire ou son investisseur. Il consiste à définir puis à mettre en œuvre une stratégie permettant de sécuriser les revenus, maîtriser les risques, financer les travaux nécessaires et améliorer la valeur de l’actif pendant sa période de détention. L’asset manager intervient à l’échelle d’un immeuble ou d’un portefeuille d’actifs. Selon la définition de l’INREV, il supervise notamment le property manager, pilote la relation globale avec les locataires et construit les plans opérationnels, financiers et d’investissement propres à chaque actif.

— À quoi ça sert ?

L’asset manager transforme les objectifs généraux de l’investisseur en décisions concrètes sur l’immeuble. Ses missions peuvent notamment comprendre :

la définition de la stratégie locative
l’élaboration et le suivi du business plan de l’actif
la négociation des renouvellements de baux
le suivi de la vacance et des échéances locatives
l’arbitrage entre entretien, rénovation et restructuration
la programmation des investissements et des CAPEX
le suivi du budget, des revenus et des cash-flows
l’analyse de la valeur de l’actif
l’identification des risques techniques, locatifs, réglementaires et environnementaux
la préparation de la cession ou de l’arbitrage de l’actif.

Son travail ne consiste donc pas uniquement à « gérer un immeuble ». Il consiste à décider comment cet immeuble doit évoluer pour répondre à une stratégie d’investissement donnée.

— Exemple immobilier concret

Un investisseur détient un immeuble de bureaux loué à plusieurs entreprises. Deux baux représentant 40 % des loyers arrivent à échéance dans vingt-quatre mois. L’immeuble nécessite également des travaux de rénovation énergétique. L’asset manager doit comparer plusieurs scénarios :

renouveler les locataires actuels en consentant des mesures d’accompagnement
réaliser les travaux pendant que l’immeuble reste occupé
libérer certaines surfaces pour repositionner l’actif
engager une restructuration plus lourde
vendre l’immeuble avant les échéances locatives.

Chaque scénario produit des conséquences différentes sur les loyers, la vacance, les dépenses, la valeur de l’actif et son calendrier de cession. Le rôle de l’asset manager est d’objectiver ces scénarios et de recommander celui qui correspond le mieux au niveau de risque et à l’horizon de détention de l’investisseur.

— Différences avec les notions proches

Asset management et property management : quelle différence ?

L’asset management porte principalement sur la stratégie et la performance de l’actif. Le property management concerne davantage sa gestion immobilière courante : facturation et recouvrement des loyers, régularisation des charges, gestion des prestataires, suivi de la maintenance, traitement des demandes des locataires et administration quotidienne des baux. L’INREV définit ainsi le property management comme la gestion quotidienne des immeubles d’un portefeuille. Le property manager produit les informations opérationnelles. L’asset manager les analyse pour prendre des décisions.

Asset management et fund management : quelle différence ?

L’asset manager intervient principalement au niveau des actifs immobiliers. Le fund manager pilote le fonds ou le véhicule d’investissement dans son ensemble. Il suit notamment :

la stratégie globale du fonds
l’allocation entre les différentes classes d’actifs
les engagements pris auprès des investisseurs
le financement et l’endettement du véhicule
la performance consolidée
les acquisitions et les cessions
le reporting aux investisseurs. Un même fonds peut donc comprendre plusieurs actifs suivis par différents asset managers.

— Points de vigilance

L’asset management ne se réduit pas à rechercher le loyer le plus élevé ou à réduire les dépenses à court terme. Une économie de travaux peut accélérer l’obsolescence d’un actif. À l’inverse, une rénovation importante peut détruire de la valeur si elle n’est pas cohérente avec le marché locatif, la durée de détention ou la stratégie de l’investisseur. La qualité de l’asset management repose donc sur la capacité à articuler plusieurs dimensions :