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Définition

OPCI

Un OPCI, ou organisme de placement collectif immobilier, est un fonds immobilier non coté qui collecte les capitaux de plusieurs investisseurs afin de les placer principalement dans l’immobilier, tout en conservant une partie de son actif en placements financiers et en liquidités.

Il est créé et géré par une société de gestion de portefeuille, sous le contrôle de l’Autorité des marchés financiers.

L’OPCI permet donc d’investir indirectement dans un portefeuille composé à la fois :

d’actifs immobiliers
d’actifs financiers
de liquidités

Il s’agit d’un placement de moyen ou long terme dont le capital et le rendement ne sont pas garantis.

— Comment ça fonctionne ou se calcule ?

Quelles sont les deux formes juridiques de l’OPCI ?

Un OPCI peut prendre l’une des deux formes suivantes.

Le FPI

Le FPI, ou fonds de placement immobilier, est une forme d’OPCI dépourvue de personnalité morale.

Les investisseurs détiennent des parts du fonds.

Le FPI est construit sur une logique proche de celle d’un fonds commun de placement : la société de gestion administre le patrimoine pour le compte des porteurs de parts.

La SPPICAV

La SPPICAV, ou société de placement à prépondérance immobilière à capital variable, est une autre forme d’OPCI.

Elle possède la personnalité morale et émet des actions. Son fonctionnement se rapproche, dans son principe, de celui d’une société d’investissement à capital variable.

Le FPI et la SPPICAV ne sont donc pas des véhicules concurrents de l’OPCI : ce sont les deux formes juridiques que peut prendre un OPCI.

De quoi se compose un OPCI ?

L’actif d’un OPCI comprend notamment :

au moins 60 % d’actifs immobiliers
au moins 5 % d’actifs liquides répondant aux conditions réglementaires
une poche complémentaire pouvant être investie dans des actifs financiers

Les actifs immobiliers peuvent notamment comprendre :

des immeubles détenus directement
des droits immobiliers
des participations dans des sociétés détenant des immeubles
certains autres véhicules immobiliers autorisés

La poche financière peut notamment comporter des actions, des obligations ou d’autres instruments financiers.

Comment fonctionne un OPCI ?

Les investisseurs souscrivent des parts de FPI ou des actions de SPPICAV.

La société de gestion utilise les capitaux collectés pour :

acquérir et céder des actifs immobiliers
financer des travaux
gérer les immeubles
investir la poche financière
conserver les liquidités nécessaires au fonctionnement du fonds
organiser les demandes de souscription et de rachat

La performance de l’OPCI peut provenir :

des loyers
de l’évolution de la valeur des immeubles
des plus-values de cession
des revenus et variations de la poche financière

Elle est diminuée des frais, des dépenses immobilières et, le cas échéant, du coût de l’endettement.

La liquidité de l’OPCI est-elle garantie ?

Non.

L’OPCI est généralement plus liquide qu’un véhicule presque exclusivement investi dans des immeubles, notamment grâce à sa poche financière et à ses liquidités.

Une partie importante de son actif reste néanmoins constituée d’immeubles, qui ne peuvent pas être vendus immédiatement.

En cas de demandes importantes de rachat, les délais peuvent donc s’allonger et des mécanismes de gestion de la liquidité peuvent être appliqués conformément à la documentation du fonds.

L’OPCI doit être considéré comme un placement de moyen ou long terme, et non comme un produit de trésorerie disponible à tout moment.

Quels sont les principaux risques ?

Le risque immobilier

La valeur du patrimoine peut diminuer en raison :

d’une baisse du marché
de la vacance locative
de travaux
de l’obsolescence des actifs
d’une hausse des taux de capitalisation
du risque climatique immobilier

Le risque financier

La poche financière peut être affectée par :

une baisse des marchés
une variation des taux d’intérêt
un risque de crédit
une volatilité supérieure à celle des valeurs immobilières

Le risque de liquidité

Le fonds peut rencontrer des difficultés pour répondre rapidement à un volume important de demandes de rachat.

Le risque lié à l’endettement

L’endettement peut améliorer la performance lorsque le marché est favorable, mais amplifier les pertes en cas de baisse des revenus ou des valeurs.

Le risque de frais

La performance supportée par l’investisseur dépend notamment :

des frais de souscription
des frais de gestion
des coûts immobiliers
des frais de transaction
des éventuelles commissions de performance

Comment analyser un OPCI ?

Il faut notamment examiner :

sa stratégie d’investissement
la répartition entre immobilier, actifs financiers et liquidités
les catégories d’immeubles détenues
leur localisation
leur situation locative
l’endettement et la LTV
les frais
les conditions de rachat
la qualité de la société de gestion
la méthode de valorisation
les performances passées
les engagements ESG

Le seul rendement distribué ne permet pas d’apprécier correctement la performance. Il faut également tenir compte de l’évolution de la valeur des parts ou actions.

— Exemple immobilier concret

Un OPCI dispose d’un actif total de 500 M€, composé de :

325 M€ d’immeubles et de participations immobilières
125 M€ d’actifs financiers
50 M€ de liquidités

La part immobilière représente :

325 M€ / 500 M€ = 65 %.

La poche de liquidités représente :

50 M€ / 500 M€ = 10 %.

La performance du véhicule dépendra donc simultanément :

des loyers et de la valeur des immeubles
des marchés financiers
de la gestion de la liquidité
des frais
de l’éventuel endettement

— Différences avec les notions proches

OPCI et SCPI : quelle différence ?

La SCPI est un autre véhicule d’investissement immobilier collectif. Elle ne constitue pas une forme d’OPCI.

La différence principale tient à la composition de leur patrimoine.

La SCPI

La SCPI est principalement investie dans des actifs immobiliers locatifs.

Elle collecte des capitaux pour acquérir et gérer des immeubles, puis distribuer une partie des revenus issus de ce patrimoine.

L’OPCI

L’OPCI combine obligatoirement :

une poche immobilière
une poche de liquidités
une poche éventuellement investie dans des actifs financiers

Il présente donc une exposition à la fois immobilière et financière.

Cette composition vise notamment à faciliter la gestion des rachats, sans garantir pour autant une liquidité immédiate.

— Points de vigilance

Les principales erreurs consistent à :

présenter l’OPCI comme un véhicule exclusivement immobilier
confondre le FPI avec un véhicule distinct de l’OPCI
confondre l’OPCI et la SCPI
considérer la liquidité comme garantie
négliger la poche financière
ignorer les frais
analyser uniquement le revenu distribué
supposer que la diversification supprime le risque

L’OPCI est un véhicule hybride. Son analyse doit porter conjointement sur le patrimoine immobilier, les actifs financiers, la liquidité et la qualité de la gestion.