Le loyer économique est le loyer annuel moyen réellement supporté par le locataire, ou réellement perçu par le bailleur, après prise en compte des avantages commerciaux accordés lors de la négociation du bail.

Ces avantages, également appelés mesures d’accompagnement, peuvent notamment comprendre :

• une franchise de loyer

• des loyers progressifs

• une participation du bailleur aux travaux d’aménagement

• une prise en charge de frais de déménagement

• une indemnité versée au locataire

• d’autres contributions financières liées à la prise à bail

Le loyer économique est généralement obtenu en répartissant le coût de ces mesures sur la durée ferme du bail ou sur une autre période d’analyse clairement définie.

Il ne correspond donc pas nécessairement au montant payé chaque mois. Il constitue un loyer annuel équivalent permettant de mesurer et de comparer l’économie réelle de différentes transactions.

ImmoStat mesure notamment le poids des mesures d’accompagnement en rapportant le coût des franchises, contributions travaux et loyers progressifs au revenu calculé sur la base du loyer facial pendant la durée ferme du bail.

— À quoi ça sert ?

Deux transactions peuvent afficher le même loyer facial tout en produisant des revenus très différents pour le propriétaire.

Un bail signé à 600 €/m²/an avec douze mois de franchise est économiquement moins favorable qu’un bail signé au même loyer sans franchise.

Le loyer économique permet notamment de :

• comparer plusieurs transactions locatives

• mesurer l’effort commercial consenti par le bailleur

• analyser le coût immobilier réel d’un locataire

• déterminer un loyer de marché cohérent

• construire un business plan immobilier

• prévoir les cash-flows immobiliers

• analyser la rentabilité d’une commercialisation

• préparer une évaluation immobilière

• mesurer l’évolution réelle des conditions locatives d’un marché

Il est particulièrement utile lorsque le loyer facial varie peu alors que les avantages accordés aux locataires augmentent fortement.

— Comment ça fonctionne ou se calcule ?

Comment calculer le loyer économique ?

Dans une approche simplifiée :

Loyer économique annuel = (loyers faciaux sur la période – mesures d’accompagnement) / durée analysée.

Le loyer économique au mètre carré est ensuite obtenu en divisant ce montant annuel par la surface concernée.

Une autre présentation consiste à calculer le taux d’accompagnement :

Taux d’accompagnement = mesures d’accompagnement / loyers faciaux cumulés sur la période ferme.

Puis :

Loyer économique = loyer facial × (1 – taux d’accompagnement).

Ces formules supposent que toutes les données soient calculées sur le même périmètre et la même période.

Quelle période faut-il utiliser ?

Le calcul est généralement réalisé sur la durée ferme du bail, car cette période correspond à la durée pendant laquelle le locataire est contractuellement engagé.

Il peut toutefois être calculé sur :

• la durée totale du bail

• la durée restant à courir

• une période d’analyse retenue par l’investisseur

• une période glissante utilisée dans une étude de marché

Le résultat varie selon la période choisie.

Une franchise d’un an représente :

• 11,1 % des loyers faciaux sur neuf années

• 16,7 % sur six années

• 33,3 % sur trois années

La période de calcul doit donc toujours être indiquée.

Faut-il actualiser les mesures d’accompagnement ?

Le calcul simplifié répartit généralement les mesures d’accompagnement de manière linéaire sur la période retenue.

Une analyse financière plus précise peut tenir compte de la date réelle des flux.

Une contribution travaux payée immédiatement par le bailleur n’a pas le même impact financier qu’une réduction de loyer étalée sur plusieurs années.

Dans un business plan immobilier ou une méthode DCF, les flux peuvent donc être positionnés puis actualisés à leur date réelle.

Il faut distinguer :

• le loyer économique statistique ou commercial, utilisé pour comparer les transactions

• la valeur actuelle des flux du bail, utilisée pour analyser précisément sa rentabilité

Quelles mesures d’accompagnement faut-il intégrer ?

Selon la convention retenue, le calcul peut intégrer :

• les franchises de loyer

• les loyers progressifs

• les contributions aux travaux

• les prises en charge de mobilier

• les indemnités de déménagement

• les remboursements de frais

• les versements destinés à faciliter la libération des anciens locaux

• certains honoraires supportés pour le compte du locataire

Il faut éviter de mélanger :

• les avantages directement liés au bail

• les travaux qui restent durablement attachés à l’immeuble

• les dépenses normales du propriétaire

• les coûts de commercialisation

• les charges d’exploitation

La convention doit être stable pour permettre une comparaison pertinente.

Quel impact sur la valeur ?

Une évaluation fondée uniquement sur le loyer facial peut surestimer le revenu réel lorsque les mesures d’accompagnement sont importantes.

Il faut notamment analyser :

• les franchises restant à courir

• les contributions non encore versées

• les loyers progressifs

• les coûts de commercialisation

• le niveau de loyer après expiration des avantages

• le loyer de marché à la prochaine échéance

Selon la méthode retenue, les mesures d’accompagnement peuvent être :

• déduites directement de la valeur

• intégrées dans les cash-flows immobiliers

• prises en compte dans le taux ou dans le revenu capitalisé

— Exemple immobilier concret

Une entreprise loue 1 000 m² de bureaux dans le cadre d’un bail ferme de neuf ans.

Les conditions sont les suivantes :

• loyer facial : 600 €/m²/an

• loyer facial annuel : 600 000 €

• loyers faciaux cumulés sur neuf ans : 5 400 000 €

• franchise de loyer : douze mois, soit 600 000 €

• contribution du bailleur aux travaux : 600 000 €

Le coût total des mesures d’accompagnement est de :

600 000 € + 600 000 € = 1 200 000 €.

Le revenu net théorique du bailleur sur les neuf années est donc de :

5 400 000 € – 1 200 000 € = 4 200 000 €.

Le loyer économique annuel ressort à :

4 200 000 € / 9 ans = 466 667 € par an.

Soit :

466 667 € / 1 000 m² = environ 467 €/m²/an.

Le bail affiche donc un loyer facial de 600 €/m²/an, mais son loyer économique simplifié est d’environ 467 €/m²/an.

— Différences avec les notions proches

Loyer économique et loyer facial : quelle différence ?

Le loyer facial est le montant inscrit dans le bail avant déduction des mesures d’accompagnement.

Le loyer économique mesure le revenu réel équivalent après prise en compte de ces avantages.

Le loyer facial sert notamment de base :

• à la facturation

• à l’indexation

• à certaines garanties

• à certaines analyses de valeur

Le loyer économique permet davantage d’apprécier :

• l’effort commercial

• le revenu réel du bailleur

• le coût réel du locataire

• la réalité des conditions de marché

Loyer économique et loyer de marché : quelle différence ?

Le loyer de marché est une estimation du niveau auquel des locaux pourraient être loués à une date donnée dans des conditions normales.

Le loyer économique est calculé à partir des conditions financières d’une transaction ou d’un bail déterminé.

Une transaction récente en loyer économique peut servir de comparable pour déterminer le loyer de marché, sous réserve de vérifier :

• la localisation

• la qualité de l’immeuble

• la surface

• la durée ferme

• la date de signature

• les autres clauses du bail

Le marché peut être exprimé en loyers faciaux ou en loyers économiques. Cette convention doit être précisée.

Loyer économique et cash-flow

Le loyer économique constitue une moyenne sur une période.

Le cash-flow immobilier représente les flux effectivement encaissés et décaissés à chaque date.

Dans l’exemple précédent :

• le loyer économique moyen est de 467 €/m²/an

• mais aucun loyer n’est encaissé pendant la franchise

• puis le bailleur perçoit 600 €/m²/an selon l’échéancier du bail

Le loyer économique ne remplace donc pas le calendrier détaillé des encaissements utilisé dans le business plan.

— Points de vigilance

Les principales erreurs consistent à :

• ne pas préciser la période de calcul

• retenir uniquement les franchises et oublier les contributions travaux

• mélanger des transactions calculées selon des conventions différentes

• confondre loyer économique et flux réellement encaissés chaque année

• ne pas distinguer les avantages contractuels des travaux du propriétaire

• ignorer la date de paiement des contributions

• comparer un loyer facial à un loyer économique

• ne pas vérifier la durée ferme du bail

• appliquer le même retraitement à toutes les classes d’actifs

Le loyer économique n’est pertinent que si la méthode, les avantages intégrés et la période de calcul sont clairement documentés.

— Notions associées

• Bail commercial

• Business plan immobilier

• Cash-flow immobilier

• État locatif

• Évaluation immobilière

• Loyer de marché

• Loyer facial

• Méthode DCF

• Vacance locative

• Valeur de sortie

• WALT

— Auteur

Julien Roué

— Sources

ImmoStat