Le loyer facial est le montant de loyer inscrit dans le bail, avant déduction des franchises, contributions aux travaux et autres mesures d’accompagnement accordées au locataire.

En immobilier d’entreprise, il est généralement exprimé :

• en euros par mètre carré et par an

• hors taxes

• hors charges

Par exemple :

550 € HT HC/m²/an.

ImmoStat définit le loyer facial comme la valeur inscrite au bail, sans prise en compte des mesures d’accompagnement.

Le loyer facial constitue une donnée contractuelle. Il ne représente pas nécessairement le revenu économique réellement perçu par le bailleur pendant la durée du bail.

— À quoi ça sert ?

Il constitue généralement la base contractuelle utilisée pour :

• calculer les quittances

• appliquer l’indexation

• déterminer le dépôt de garantie

• calculer certaines pénalités ou indemnités

• présenter le niveau de loyer dans l’état locatif

• mesurer le revenu contractuel de l’actif

• comparer le bail au loyer de marché

• construire le business plan immobilier

• préparer une évaluation immobilière

Il fournit une référence claire, mais doit être complété par l’analyse des autres conditions économiques du bail.

— Comment ça fonctionne ou se calcule ?

Comment est-il calculé ?

Dans un bail exprimé au mètre carré :

Loyer facial annuel = surface locative × loyer facial au mètre carré.

Exemple :

• surface : 2 000 m²

• loyer facial : 500 €/m²/an

Le loyer facial annuel est de :

2 000 × 500 € = 1 000 000 € HT HC par an.

Le bail peut prévoir un paiement :

• mensuel

• trimestriel

• d’avance

• à terme échu

Cette périodicité ne change pas le montant facial annuel, mais elle influence le calendrier du cash-flow immobilier.

Quelle surface faut-il utiliser ?

Le calcul doit préciser la surface contractuelle retenue.

Il peut notamment s’agir :

• d’une surface utile

• d’une surface locative

• d’une surface pondérée

• d’une surface commerciale

• d’une surface de bureaux accompagnée d’une quote-part de parties communes

Les conventions varient selon les marchés et les classes d’actifs.

Un loyer de 500 €/m²/an n’est comparable à une autre référence que si les surfaces sont calculées selon une convention cohérente.

Que signifie HT HC ?

Dans les bureaux et certains autres actifs, les loyers sont souvent exprimés hors taxes et hors charges :

• HT : hors taxe sur la valeur ajoutée

• HC : hors charges locatives

Le coût immobilier total du locataire peut également comprendre :

• les charges

• les taxes refacturées

• les dépenses d’énergie

• les assurances

• les travaux

• les coûts d’aménagement

• les services

Le loyer facial ne représente donc pas à lui seul le coût complet d’occupation.

Comment évolue le loyer facial pendant le bail ?

Le montant peut évoluer en raison :

• de l’indexation

• d’une révision légale

• d’un renouvellement

• d’un avenant

• d’un palier contractuel

• d’une modification de surface

• d’une renégociation du bail

L’état locatif doit indiquer si le loyer présenté correspond :

• au loyer initial

• au loyer actuellement facturé

• au loyer après la prochaine indexation

• au loyer stabilisé après les différents paliers

Loyer facial et loyers progressifs

Certains baux prévoient un loyer qui augmente par paliers.

Par exemple :

• année 1 : 450 €/m²

• année 2 : 475 €/m²

• à partir de l’année 3 : 500 €/m²

Dans ce cas, il ne suffit pas d’indiquer un seul loyer facial sans préciser :

• l’échéancier

• le montant en vigueur

• le montant stabilisé

• la période de référence

Le loyer facial peut donc désigner le loyer contractuel applicable à une date donnée ou, dans certaines communications de marché, le loyer nominal stabilisé de la transaction. La convention doit être précisée.

— Exemple immobilier concret

Une entreprise signe un bail de neuf ans ferme portant sur 1 000 m².

Le bail prévoit :

• un loyer facial de 600 €/m²/an

• douze mois de franchise

• une contribution travaux de 300 000 €

Le loyer facial annuel reste :

1 000 m² × 600 € = 600 000 €.

Pendant la première année, le locataire ne verse pourtant aucun loyer en raison de la franchise.

Le montant facial ne reflète donc ni le revenu de la première année ni l’économie globale du bail.

— Différences avec les notions proches

Loyer facial et loyer économique : quelle différence ?

Le loyer économique retraite les mesures d’accompagnement consenties par le bailleur.

Dans l’exemple précédent, le loyer économique est inférieur à 600 €/m²/an en raison :

• de la franchise

• de la contribution travaux

Le loyer facial mesure le montant nominal contractuel.

Le loyer économique mesure le revenu annuel équivalent après retraitement des avantages.

Loyer facial et loyer de marché : quelle différence ?

Le loyer de marché correspond au niveau auquel les locaux pourraient être loués à une date donnée dans les conditions du marché.

Le loyer facial correspond au montant inscrit dans un bail déterminé.

Il peut être :

• supérieur au marché

• égal au marché

• inférieur au marché

Un loyer facial supérieur au marché n’est pas nécessairement avantageux si :

• les mesures d’accompagnement sont très importantes

• le locataire peut résilier prochainement

• le niveau ne pourra pas être maintenu au renouvellement

• le risque d’impayé est élevé

Quel effet sur l’évaluation immobilière ?

Le loyer facial fournit une première indication du revenu contractuel, mais l’évaluation immobilière doit également tenir compte :

• des mesures d’accompagnement

• des impayés

• de la durée ferme

• de la solidité du locataire

• du loyer de marché

• des travaux

• de la prochaine échéance

• de la probabilité de renouvellement

Une capitalisation mécanique du loyer facial peut produire une valeur excessive si ce revenu n’est pas durable ou réellement encaissé.

Le loyer facial est-il toujours trompeur ?

Non.

Il constitue une information indispensable et objective sur le contenu du bail.

Le problème apparaît lorsqu’il est utilisé seul pour comparer des transactions dont les autres conditions diffèrent.

Deux baux affichant le même loyer facial peuvent présenter des écarts importants en matière de :

• franchise

• durée ferme

• travaux

• garanties

• charges

• calendrier des paiements

• qualité du locataire

— Points de vigilance

Les principales erreurs consistent à :

• présenter le loyer facial comme le loyer réellement encaissé

• ne pas préciser les franchises

• ignorer les loyers progressifs

• comparer des surfaces calculées différemment

• mélanger des montants hors charges et charges comprises

• utiliser le montant stabilisé plutôt que le loyer actuel sans le signaler

• ne pas préciser la date du loyer

• confondre loyer facial et loyer de marché

• utiliser le loyer facial seul pour évaluer un actif

Le loyer facial doit toujours être lu avec les principales caractéristiques économiques et juridiques du bail.

— Notions associées

• Bail commercial

• Business plan immobilier

• Cash-flow immobilier

• État locatif

• Évaluation immobilière

• Loyer de marché

• Loyer économique

• Vacance locative

• Valeur de sortie

• WALT

— Auteur

Julien Roué

— Sources

ImmoStat