← Retour au glossaire

Définition

Loyer de marché

Le loyer de marché est le montant estimé auquel un bien immobilier pourrait être loué, à une date donnée, entre un bailleur et un preneur consentants, dans le cadre d’une transaction normale et selon des conditions de bail appropriées.

La définition internationale du market rent suppose notamment :

une transaction entre parties indépendantes
une commercialisation appropriée
des parties correctement informées
l’absence de contrainte particulière
des conditions de bail cohérentes avec le marché

Le loyer de marché est une estimation. Il ne correspond pas nécessairement au loyer déjà payé par le locataire, au loyer demandé par le propriétaire ou à la moyenne arithmétique des transactions observées.

— Comment ça fonctionne ou se calcule ?

À quelle date est-il déterminé ?

Le loyer de marché est établi à une date précise.

Il peut évoluer en fonction :

de l’offre disponible
de la demande
de la conjoncture
des transactions récentes
du financement
de la réglementation
de la qualité des immeubles proposés

Une valeur locative établie douze mois auparavant ne peut pas être utilisée automatiquement sans vérifier l’évolution du marché.

Quelles conditions de bail faut-il retenir ?

Le niveau de loyer dépend directement des conditions du bail supposé.

Il faut notamment préciser :

la durée du bail
la durée ferme
les possibilités de résiliation
l’indexation
la répartition des charges
les travaux supportés par le bailleur ou le locataire
l’état de livraison
les garanties
les franchises
les contributions aux aménagements

La RICS souligne que le loyer de marché peut varier fortement selon les conditions du bail hypothétique retenu.

Un loyer de 500 €/m²/an assorti de dix-huit mois de franchise n’est pas économiquement comparable à un loyer identique sans franchise.

Comment est estimé le loyer de marché ?

La méthode principale consiste à analyser des transactions locatives comparables.

L’évaluateur ou le professionnel recherche des références portant sur des locaux présentant des caractéristiques proches.

La localisation

Elle comprend notamment :

la ville
le quartier
la rue
l’accessibilité
les transports
les services
la visibilité
le positionnement du secteur

Dans les bureaux, l’appartenance à un Quartier central des affaires (QCA) peut avoir une incidence importante sur le niveau de loyer.

Les caractéristiques de l’immeuble

Il faut notamment comparer :

l’état
l’âge
l’architecture
les surfaces
la divisibilité
la hauteur libre
la lumière
les équipements
les services
les performances environnementales
les stationnements

Les caractéristiques des locaux

Le loyer peut dépendre :

de l’étage
de la visibilité
de l’accès
de la configuration
de l’état d’aménagement
de l’usage autorisé
de la taille de la surface

Les conditions contractuelles

Il faut également analyser :

la durée ferme
les franchises
les paliers
les contributions travaux
les options de sortie
la répartition des charges
les garanties

La RICS recommande d’obtenir le détail des mesures d’accompagnement et des principales clauses des transactions comparables avant de les utiliser comme références.

Quel rôle dans l’évaluation immobilière ?

Le loyer de marché est une hypothèse centrale de l’évaluation immobilière.

Il est notamment utilisé pour :

estimer le revenu après relocation
analyser le potentiel de réversion
calculer une valeur par capitalisation
construire une méthode DCF
déterminer la valeur de sortie
mesurer le risque du loyer contractuel

Un loyer de marché surestimé produit une valeur trop élevée, notamment lorsqu’il est combiné à une hypothèse de vacance courte.

Quels facteurs ESG influencent le loyer ?

Les caractéristiques environnementales peuvent influer sur :

l’attractivité
les délais de commercialisation
les mesures d’accompagnement
les charges
le confort
la conformité aux politiques des utilisateurs

Un actif performant peut bénéficier d’un green premium. Un actif obsolète peut subir un brown discount ou nécessiter une franchise plus importante.

L’effet doit toutefois être établi à partir des attentes et transactions du marché concerné.

— Exemple immobilier concret

Un immeuble de bureaux est actuellement loué à 450 €/m²/an.

Des transactions comparables récentes montrent :

des loyers faciaux compris entre 500 et 530 €/m²/an
des franchises comprises entre six et douze mois
des durées fermes comprises entre six et neuf ans

Après retraitement des franchises et différences de qualité, le loyer économique de marché est estimé à 470 €/m²/an.

L’immeuble est donc :

sous-loué par rapport au loyer facial des transactions
mais beaucoup plus proche du marché une fois les mesures d’accompagnement prises en compte

— Différences avec les notions proches

Loyer de marché et loyer facial : quelle différence ?

Le loyer facial est le loyer indiqué dans le bail, avant prise en compte des mesures d’accompagnement.

Le loyer de marché est une estimation du loyer auquel les locaux pourraient être loués dans les conditions actuelles du marché.

Un loyer facial signé lors d’une transaction récente peut constituer une référence, mais il doit être retraité pour tenir compte :

de la franchise
de la contribution travaux
des paliers
des conditions particulières
de la durée ferme

Loyer de marché et loyer économique : quelle différence ?

Le loyer économique correspond au coût ou au revenu locatif retraité des mesures d’accompagnement.

Il permet de mesurer l’économie réelle d’un bail.

Le loyer de marché peut être exprimé :

sous forme faciale
sous forme économique

Il faut donc toujours préciser la convention retenue.

Une étude indiquant un loyer de marché de 600 €/m²/an n’est pas suffisamment précise si elle ne dit pas s’il s’agit :

d’un loyer facial
d’un loyer économique
d’un montant charges incluses ou hors charges
d’une valeur hors taxes ou toutes taxes comprises

Loyer de marché et loyer contractuel

Le loyer contractuel est celui qui résulte du bail en cours.

Il peut être :

supérieur au marché
égal au marché
inférieur au marché

Un actif dont le loyer contractuel est supérieur au marché peut sembler produire un revenu élevé, mais présenter un risque lors du prochain renouvellement ou départ du locataire.

À l’inverse, un loyer inférieur au marché peut constituer un potentiel de réversion, sous réserve de pouvoir réellement augmenter le revenu.

Loyer de marché et valeur locative du bail commercial

Dans le langage du marché immobilier, le loyer de marché désigne généralement le niveau auquel les locaux pourraient être reloués dans les conditions actuelles.

Dans le cadre juridique du bail commercial, la valeur locative utilisée pour la révision ou le renouvellement répond aux règles du Code de commerce.

Elle tient notamment compte :

des caractéristiques du local
de la destination des lieux
des obligations des parties
des facteurs locaux de commercialité
des prix pratiqués dans le voisinage

Les deux notions sont proches, mais ne doivent pas être assimilées automatiquement. La valeur locative juridique peut dépendre du statut du bail, de ses clauses et des règles de plafonnement ou de déplafonnement.