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Définition

Investisseur institutionnel

Un investisseur institutionnel est une organisation qui collecte, détient ou gère des capitaux importants pour le compte de bénéficiaires, d’épargnants, d’assurés ou d’investisseurs, puis les investit selon une politique définie.

Les principales catégories comprennent notamment :

les compagnies d’assurance
les fonds de pension
les organismes de retraite
les fonds d’investissement
certaines mutuelles
les fonds souverains
certaines fondations ou institutions disposant d’un patrimoine financier important

L’OCDE présente les fonds d’investissement, sociétés d’assurance et fonds de pension comme les principales catégories d’investisseurs institutionnels, qui jouent un rôle majeur dans la collecte de l’épargne et le financement des marchés.

— Comment ça fonctionne ou se calcule ?

Pourquoi sont-ils qualifiés d’institutionnels ?

Ils investissent dans un cadre organisé et professionnel, avec notamment :

une gouvernance
une politique d’investissement
des équipes spécialisées
des règles de risque
des obligations réglementaires
un reporting
un processus de contrôle

Ils se distinguent d’un investisseur particulier par :

le volume des capitaux gérés
la professionnalisation de la décision
le nombre de bénéficiaires représentés
la formalisation des objectifs
les contraintes prudentielles et réglementaires

Quels capitaux investissent-ils ?

La nature des capitaux dépend de l’institution.

Les assureurs

Ils investissent notamment les primes versées par leurs assurés afin de pouvoir honorer leurs engagements futurs.

Leur allocation doit tenir compte :

de la durée des engagements
de leur liquidité
des exigences prudentielles
de la sécurité du capital
du rendement attendu

Les organismes de retraite

Ils investissent les cotisations ou actifs destinés à financer des prestations futures.

Leur horizon est généralement long, même si leur stratégie dépend de la structure précise de leurs engagements. La Banque centrale européenne souligne le rôle des assureurs et fonds de pension comme investisseurs institutionnels de long terme.

Les fonds d’investissement

Ils regroupent les capitaux de plusieurs investisseurs afin de les investir selon une stratégie définie.

Ils peuvent être :

ouverts ou fermés
cotés ou non cotés
généralistes ou spécialisés
investis dans l’immobilier, les actions, la dette ou d’autres actifs

Comment investissent-ils dans l’immobilier ?

L’investissement direct

L’investisseur acquiert directement :

un immeuble
un portefeuille
une société détenant un actif
une participation immobilière

Il conserve alors un contrôle important sur :

la stratégie
la gouvernance
le financement
l’asset management
la cession

L’investissement indirect

Il peut investir dans :

un fonds immobilier
une SCPI
un OPCI
une foncière cotée
un club deal
une joint-venture
un fonds de dette immobilière

L’investissement indirect permet notamment d’accéder à une équipe de gestion, à une stratégie spécialisée ou à une diversification plus large.

Quels sont leurs objectifs ?

Les objectifs varient selon l’institution, mais peuvent comprendre :

produire un revenu régulier
préserver le capital
diversifier un portefeuille financier
protéger contre l’inflation
obtenir une appréciation de valeur
couvrir des engagements de long terme
intégrer des objectifs ESG
aligner la durée des actifs avec celle des passifs

Tous les investisseurs institutionnels ne recherchent donc pas le même niveau de rendement ou de risque.

Comment prennent-ils leurs décisions ?

Le processus comprend généralement :

la définition d’une allocation stratégique
la sélection d’une classe d’actifs
la recherche des opportunités
la due diligence immobilière
la construction du business plan immobilier
l’analyse du financement
la présentation au comité d’investissement
le suivi de l’actif
la décision de conservation ou de cession

La décision ne dépend pas seulement du rendement prévisionnel. Elle tient également compte :

du risque
de la liquidité
de la concentration
du calendrier
de la réglementation
des besoins du portefeuille
des engagements envers les bénéficiaires

Quelles stratégies immobilières utilisent-ils ?

Un investisseur institutionnel peut adopter une :

stratégie core
stratégie core plus
stratégie value-add
stratégie opportuniste

Le choix dépend notamment :

de son objectif de rendement
de sa tolérance au risque
de sa capacité à financer des travaux
de son horizon
de ses contraintes prudentielles
de son besoin de revenus réguliers

Un assureur recherchant des revenus stables peut privilégier des actifs core. Un fonds spécialisé peut accepter davantage de risque pour mettre en œuvre une stratégie value-add ou opportuniste.

Quel est le rôle du fund management ?

Lorsqu’il investit à travers un fonds, l’investisseur institutionnel délègue une partie de la gestion au fund management.

Le fund manager pilote :

la stratégie du véhicule
les acquisitions
les cessions
le financement
la liquidité
le reporting
la performance consolidée

L’investisseur reste néanmoins responsable de la sélection du fonds, du suivi de son exposition et de la cohérence de l’investissement avec ses propres objectifs.

— Exemple immobilier concret

Une compagnie d’assurance doit investir des capitaux destinés à couvrir ses engagements envers ses assurés.

Elle décide d’allouer 10 % de son portefeuille à l’immobilier.

Elle peut :

acquérir directement des bureaux loués
investir dans un fonds logistique
souscrire à un OPCI
financer une opération immobilière
constituer une joint-venture avec un gestionnaire

Chaque décision doit être analysée au regard :

du rendement
de la durée
de la liquidité
du risque
du capital réglementaire mobilisé
des objectifs ESG
de la diversification globale

— Différences avec les notions proches

Investisseur institutionnel et société de gestion : quelle différence ?

L’investisseur institutionnel apporte ou possède les capitaux.

La société de gestion ou le gestionnaire prend les décisions et assure la gestion selon le mandat ou la documentation du fonds.

Une même organisation peut parfois exercer plusieurs rôles, mais ils doivent être distingués :

propriétaire des capitaux
gestionnaire
conseil
dépositaire
opérateur

Investisseur institutionnel et foncière

Une foncière est une société qui détient et gère des actifs immobiliers.

Elle peut investir pour son propre compte et être elle-même considérée, selon les contextes, comme un investisseur professionnel important.

Elle ne collecte toutefois pas nécessairement l’épargne ou ne gère pas nécessairement des engagements pour des bénéficiaires externes de la même manière qu’un assureur ou un fonds de pension.

— Points de vigilance

Les principales erreurs consistent à :

considérer tous les institutionnels comme identiques
supposer qu’ils disposent tous d’un horizon très long
confondre l’investisseur et son gestionnaire
réduire leur décision au rendement
ignorer leurs contraintes de liquidité
ne pas comprendre leurs obligations prudentielles
proposer un actif sans tenir compte de son allocation globale
croire qu’un grand volume de capitaux implique une forte tolérance au risque

Pour communiquer avec un investisseur institutionnel, il faut comprendre sa stratégie, ses engagements, ses processus de décision et les contraintes qui encadrent son allocation.