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Définition

Immobilier géré

L’immobilier géré désigne une famille d’actifs immobiliers dont la performance dépend à la fois des caractéristiques de l’immeuble et de l’activité d’un exploitant ou opérateur.

Il peut notamment comprendre :

les hôtels
les résidences étudiantes
les résidences seniors
les résidences de tourisme
les appart’hôtels
certains établissements de santé
le coliving
les campings
les data centers
les espaces de travail flexibles
d’autres actifs reposant sur une exploitation spécialisée

L’expression ne correspond pas à une catégorie juridique unique. Elle décrit un modèle économique.

L’INREV définit l’operational real estate comme un investissement immobilier structuré de manière à créer une forte corrélation entre le rendement du propriétaire et la performance opérationnelle de l’exploitant ou de l’occupant.

— Comment ça fonctionne ou se calcule ?

Pourquoi parle-t-on d’immobilier « géré » ?

Dans un immeuble de bureaux classique, la performance dépend principalement :

du montant des loyers
de la durée des baux
de la qualité des locataires
des charges
de la valeur du bâtiment

Dans l’immobilier géré, la performance dépend également de l’exploitation :

taux d’occupation
prix moyen facturé
chiffre d’affaires
coûts de personnel
qualité du service
réputation de l’opérateur
réglementation sectorielle
saisonnalité
concurrence

L’actif immobilier et l’activité opérationnelle sont donc étroitement liés.

Quels sont les principaux montages ?

Le bail commercial avec l’exploitant

Le propriétaire loue l’immeuble à un exploitant dans le cadre d’un bail commercial.

L’exploitant verse :

un loyer fixe
un loyer variable
ou une combinaison des deux

Le propriétaire bénéficie d’une certaine visibilité contractuelle, mais reste exposé à la solidité financière de l’exploitant.

Un loyer élevé ne constitue pas une véritable sécurité si l’activité de l’opérateur ne permet pas de le payer durablement.

Le contrat de management

Le propriétaire conserve une partie plus importante du risque d’exploitation et confie la gestion à un opérateur.

La rémunération de l’opérateur peut comprendre :

des honoraires fixes
un pourcentage du chiffre d’affaires
un intéressement au résultat
des commissions spécifiques

Dans ce montage, le revenu du propriétaire peut varier directement avec la performance de l’activité.

L’exploitation directe

Le propriétaire peut détenir à la fois :

l’actif immobilier
la société d’exploitation

Il supporte alors directement les risques immobiliers et opérationnels.

Les montages hybrides

Certains contrats prévoient :

un minimum garanti
une part variable
un partage du résultat
des mécanismes d’ajustement
des garanties fournies par la société mère de l’opérateur

La réalité du risque dépend davantage du contenu du contrat que de son intitulé.

Quelles sont les principales catégories ?

Les résidences gérées

La résidence gérée regroupe des logements ou unités d’hébergement exploités par un opérateur et accompagnés de services.

Elle peut notamment être :

étudiante
senior
touristique
d’affaires

Le PBSA

Le PBSA – Purpose-Built Student Accommodation est un actif conçu spécifiquement pour l’hébergement étudiant, généralement exploité par un opérateur unique.

Il associe souvent :

logements privatifs
espaces communs
services
gestion centralisée

L’hôtellerie

La valeur d’un hôtel dépend notamment :

du nombre de chambres
du taux d’occupation
du prix moyen
du revenu par chambre disponible
des coûts d’exploitation
de la marque
du contrat avec l’opérateur

Le bureau opéré

Le bureau opéré associe la mise à disposition d’espaces de travail à des services et une exploitation active.

La performance dépend notamment :

du taux de remplissage
du prix par poste
de la durée des contrats
du coût des services
du renouvellement des clients

Quel est le rôle de l’opérateur ?

L’opérateur peut prendre en charge :

la commercialisation
l’accueil des clients ou résidents
les services
la maintenance courante
le personnel
la facturation
l’exploitation quotidienne
le respect de certaines réglementations
la réputation commerciale du site

Sa compétence et sa solidité financière ont une incidence directe sur la performance de l’actif.

La qualité d’un immeuble ne compense pas nécessairement une mauvaise exploitation.

Comment analyser un actif géré ?

L’analyse immobilière classique doit être complétée par une analyse opérationnelle.

Analyse de l’immeuble

Elle porte notamment sur :

la localisation
l’état technique
la capacité
la configuration
les travaux
les usages alternatifs
la valeur du foncier
la liquidité future

Analyse de l’exploitation

Elle porte notamment sur :

le chiffre d’affaires
le taux d’occupation
les prix pratiqués
les charges
la masse salariale
la marge opérationnelle
la saisonnalité
la clientèle
la concurrence
les autorisations et agréments

Analyse de l’opérateur

Il faut notamment examiner :

son expérience
ses comptes
son endettement
la performance de ses autres établissements
la qualité de son management
sa réputation
la garantie éventuelle de sa société mère
sa capacité à financer les investissements nécessaires

Comment construire le business plan ?

Le business plan immobilier doit articuler :

les revenus immobiliers
les revenus d’exploitation
les coûts d’exploitation
les travaux
les équipements et leur renouvellement
la dette
les hypothèses d’occupation
la valeur de sortie

Selon le montage, le propriétaire peut percevoir un loyer fixe tout en analysant les comptes de l’exploitant afin de vérifier la soutenabilité de ce loyer.

Quel rôle pour l’asset management ?

L’asset management doit coordonner les décisions immobilières et opérationnelles.

Il peut notamment intervenir sur :

le contrat avec l’exploitant
le programme de travaux
le positionnement du produit
la capacité de l’actif
le remplacement de l’opérateur
la stratégie de marque
la préparation de la cession

Le property management peut assurer certaines fonctions immobilières, mais la gestion quotidienne de l’activité reste généralement confiée à l’exploitant.

— Exemple immobilier concret

Un investisseur acquiert une résidence étudiante exploitée par un opérateur dans le cadre d’un bail commercial.

Le bail prévoit un loyer fixe de 1 M€ par an.

L’analyse ne doit pas s’arrêter à ce montant et à la WALT du bail.

Il faut également vérifier :

le nombre de logements occupés
le prix moyen payé par les étudiants
les coûts d’exploitation
la concurrence locale
les dépenses de remise en état
la capacité de l’opérateur à payer le loyer
la valeur de l’immeuble en cas de départ de l’exploitant

Si l’exploitation ne produit que 800 000 € de résultat disponible avant loyer, le loyer contractuel peut être difficilement soutenable.

— Différences avec les notions proches

Immobilier géré et immobilier locatif classique

Dans un actif locatif classique, le propriétaire analyse principalement le risque de crédit et la durée du bail du locataire.

Dans un actif géré, il doit également analyser :

le modèle économique de l’activité
la performance du site
la compétence de l’exploitant
les contraintes sectorielles
le besoin de renouvellement des équipements
la possibilité de remplacer l’opérateur

Le risque d’exploitation devient une composante essentielle du risque immobilier.

Immobilier géré et résidence gérée

L’immobilier géré est une catégorie générale.

La résidence gérée est l’un des produits qui la composent.

Tous les actifs d’immobilier géré ne sont donc pas des résidences. Les hôtels, data centers ou bureaux opérés peuvent relever de la même logique sans comporter de logements.