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Définition

Immobilier d’entreprise

L’immobilier d’entreprise désigne les biens immobiliers utilisés par des entreprises, administrations ou organisations pour exercer une activité professionnelle.

Il comprend principalement :

les bureaux
les commerces
les entrepôts
les plateformes logistiques
les locaux d’activité
les bâtiments industriels
les hôtels
certains actifs spécialisés ou exploités

La notion correspond globalement à l’immobilier non résidentiel destiné à un usage économique.

La RICS définit l’immobilier commercial comme l’immobilier non domestique remplissant une fonction opérationnelle ou d’occupation pour des entreprises ou institutions et faisant habituellement l’objet de locations ou de ventes sur le marché.

L’Insee classe notamment parmi les biens immobiliers non résidentiels exploités ou loués les bureaux, bâtiments industriels, entrepôts, hôtels, centres commerciaux, magasins et centres de données.

— Comment ça fonctionne ou se calcule ?

Quelles sont les principales catégories d’immobilier d’entreprise ?

Les bureaux

Ils accueillent les activités administratives, de gestion, de conseil ou de direction des entreprises.

Le marché des bureaux peut être segmenté selon :

la localisation
la qualité de l’immeuble
son état
sa taille
son accessibilité
ses performances environnementales
son statut neuf, restructuré ou de seconde main

Le Quartier central des affaires, ou QCA, constitue généralement l’un des principaux secteurs de référence pour les bureaux dans une grande métropole.

Les commerces

Ils comprennent notamment :

les boutiques de pied d’immeuble
les centres commerciaux
les retail parks
les grands magasins
les supermarchés
les galeries commerciales

La valeur dépend notamment de la zone de chalandise, des flux, de la visibilité, de l’accessibilité et des caractéristiques du bail commercial.

La logistique et les entrepôts

Ces actifs sont utilisés pour :

le stockage
la préparation des commandes
la distribution
la logistique urbaine
la livraison du dernier kilomètre

Leur performance dépend notamment de leur localisation par rapport aux infrastructures, de la configuration du bâtiment, de la hauteur utile, des accès et de la réglementation applicable.

Les locaux d’activité et bâtiments industriels

Ils peuvent associer :

production
stockage
atelier
laboratoire
showroom
bureaux d’accompagnement

Ils sont généralement plus spécialisés que les bureaux et peuvent être fortement adaptés à l’activité de l’utilisateur.

Les actifs exploités

Certains hôtels, résidences, établissements de santé ou espaces de travail flexibles relèvent à la fois de l’immobilier d’entreprise et de l’immobilier géré.

Dans ces actifs, la performance immobilière dépend en partie de l’activité réalisée dans les locaux.

Qui utilise l’immobilier d’entreprise ?

Les utilisateurs peuvent être :

propriétaires de leurs locaux
locataires
occupants dans le cadre d’un contrat de services
exploitants d’un actif géré
administrations ou associations

Une entreprise peut choisir :

d’acquérir son immeuble
de signer un bail
de recourir à un bureau opéré
d’externaliser un actif existant au moyen d’un sale and leaseback

Le choix dépend notamment de ses besoins de flexibilité, de son bilan, de sa trésorerie et de sa stratégie immobilière.

Qui investit dans l’immobilier d’entreprise ?

Les investisseurs peuvent être :

des particuliers
des foncières
des investisseurs institutionnels
des fonds immobiliers
des SCPI
des OPCI
des sociétés privées
des family offices

Ils peuvent acquérir directement un actif ou investir indirectement à travers un véhicule.

Leur objectif est généralement de produire :

des revenus locatifs
une appréciation de valeur
une diversification
un rendement adapté au niveau de risque

Quels sont les principaux marchés ?

Le marché locatif

Il rassemble les prises à bail, renouvellements, libérations et recherches de locaux.

Les principaux indicateurs comprennent :

la demande placée
l’offre disponible
la vacance locative
le loyer de marché
les mesures d’accompagnement
la durée des baux

Le marché de l’investissement

Il concerne les acquisitions et cessions d’actifs loués, vacants, à restructurer ou à développer.

Il est analysé notamment à travers :

les volumes investis
les prix
les rendements
les taux prime
la disponibilité du financement
la profondeur des investisseurs

Le marché du développement

Il concerne la production de nouveaux actifs ou la transformation d’immeubles existants.

Il mobilise notamment le promoteur immobilier, les investisseurs, les utilisateurs et les collectivités.

Comment se crée la valeur ?

La valeur d’un actif dépend notamment :

de sa localisation
de son accessibilité
de sa qualité technique
de sa performance environnementale
de son usage
de ses revenus
de son état locatif
de ses perspectives de marché
de sa capacité à évoluer

L’asset management agit sur la stratégie et la performance de l’actif, tandis que le property management assure sa gestion immobilière courante.

— Exemple immobilier concret

Un immeuble de bureaux est loué à plusieurs entreprises.

Son analyse porte notamment sur :

les loyers
les échéances des baux
la qualité des locataires
la vacance
les travaux
les consommations
le marché local
la valeur de revente

L’immeuble constitue à la fois :

un outil de travail pour ses utilisateurs
un actif d’investissement pour son propriétaire
un objet de gestion pour l’asset manager et le property manager

Cette double logique — usage et investissement — est caractéristique de l’immobilier d’entreprise.

— Différences avec les notions proches

Immobilier d’entreprise et immobilier professionnel : quelle différence ?

Les deux expressions sont souvent utilisées comme synonymes.

L’expression immobilier professionnel peut toutefois être entendue plus largement. Elle peut également désigner :

un cabinet détenu par un professionnel libéral
un local artisanal
un bien acquis directement par une petite entreprise pour son activité
certains locaux mixtes

Immobilier d’entreprise est davantage utilisé pour décrire un marché structuré comprenant :

des utilisateurs
des investisseurs
des promoteurs
des gestionnaires
des commercialisateurs
des financeurs

Pour le glossaire, les deux termes peuvent donc être traités dans la même page, avec « immobilier d’entreprise » comme entrée principale.

Immobilier d’entreprise et immobilier tertiaire : quelle différence ?

L’immobilier tertiaire désigne principalement les immeubles accueillant des activités de services.

Il comprend notamment :

les bureaux
les commerces
les hôtels
certains équipements ou services

L’immobilier d’entreprise est plus large puisqu’il inclut également :

la logistique
les locaux d’activité
les bâtiments industriels
certains actifs exploités

Tous les actifs tertiaires peuvent relever de l’immobilier d’entreprise, mais l’ensemble de l’immobilier d’entreprise n’est pas nécessairement tertiaire.