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Définition

Fund management

Le fund management désigne le pilotage global d’un fonds ou d’un véhicule d’investissement immobilier dans l’intérêt de ses investisseurs et conformément à sa stratégie, à sa documentation juridique et à la réglementation applicable.

Le fund manager intervient à l’échelle du véhicule, et non uniquement à l’échelle de chaque immeuble.

L’INREV définit le fund manager, également appelé investment manager ou vehicle manager, comme l’organisation responsable de la gouvernance générale et de la supervision du fonds immobilier, et comptable auprès des investisseurs de sa gestion globale.

Le périmètre exact du fund management varie selon les entreprises. Certaines responsabilités peuvent être réparties entre le fund manager, la société de gestion, les équipes d’investissement, l’asset management, la finance et la relation investisseurs.

— À quoi ça sert ?

Le fund manager veille à la cohérence entre :

la stratégie du fonds
les actifs détenus
les engagements pris envers les investisseurs
le financement
la performance
les risques
la liquidité
les obligations réglementaires
le calendrier de vie du véhicule

Son rôle consiste à transformer les objectifs du fonds en décisions de portefeuille.

— Comment ça fonctionne ou se calcule ?

Quelles sont ses principales missions ?

Piloter la stratégie d’investissement

Le fund manager vérifie que les acquisitions, cessions et investissements sont conformes :

aux classes d’actifs visées
aux zones géographiques
au profil de risque
à la durée du fonds
aux limites d’endettement
aux critères ESG
aux objectifs de rendement

Il peut notamment piloter une :

stratégie core
stratégie core plus
stratégie value-add
stratégie opportuniste

Piloter le portefeuille

Il suit notamment :

la répartition entre les actifs
la diversification
la concentration locative
les échéances
les besoins de travaux
la maturité des plans de création de valeur
les perspectives de cession
les écarts par rapport à la stratégie initiale

Il arbitre l’allocation des capitaux entre plusieurs actifs et priorités.

Superviser les acquisitions et les cessions

Le fund management peut :

valider le sourcing
suivre les analyses
examiner les conclusions de la due diligence immobilière
challenger le business plan immobilier
préparer ou participer au comité d’investissement
négocier les conditions principales
organiser le financement
suivre le calendrier de réalisation

Piloter le financement

Le fund manager suit :

la dette au niveau du fonds et des actifs
les échéances
les covenants
la LTV
le DSCR
les taux d’intérêt
les couvertures
les besoins de refinancement
la capacité de distribution

Il doit coordonner la stratégie d’endettement avec le profil de risque et la durée de vie du fonds.

Organiser la liquidité

Le fonds doit disposer de liquidités suffisantes pour :

financer ses acquisitions
payer ses dépenses
réaliser les travaux
rembourser la dette
honorer les rachats éventuels
distribuer les revenus
absorber les événements imprévus

La gestion de la liquidité est particulièrement importante dans les fonds ouverts, qui peuvent devoir répondre à des demandes de rachat alors que les immeubles sont peu liquides.

Suivre la performance

Le fund manager analyse notamment :

les revenus
les variations de valeur
les distributions
les cash-flows immobiliers
le TRI
la performance par actif
la performance par rapport au budget
les écarts avec l’objectif du fonds
l’effet de la dette et des frais

Les standards INREV visent notamment à harmoniser le reporting, la mesure de performance, la valeur liquidative, les frais et les informations transmises aux investisseurs des véhicules immobiliers non cotés.

Assurer le reporting aux investisseurs

Le fund manager prépare ou supervise :

les rapports périodiques
les comptes
les valorisations
les commentaires de performance
les informations sur les actifs
les risques
les opérations réalisées
les distributions
les perspectives
le reporting ESG

Il doit expliquer non seulement les résultats, mais aussi leur origine et les principaux écarts par rapport au plan.

Le rôle du fund manager pendant la vie du fonds

Lancement

Pendant la phase de lancement, il contribue à :

définir la stratégie
préparer la documentation
organiser la gouvernance
présenter le fonds aux investisseurs
préparer le pipeline d’investissement

Période d’investissement

Il suit :

les engagements des investisseurs
les appels de capitaux
les acquisitions
le rythme de déploiement
le financement
les premières valorisations

Période de détention

Il supervise :

la performance
les business plans
les travaux
les refinancements
la gestion des risques
les distributions

Période de désinvestissement

Il organise :

le calendrier des cessions
la préparation des actifs
le remboursement de la dette
les distributions finales
la liquidation du véhicule

Comment est mesurée la performance du fund management ?

Elle peut être appréciée à travers :

le rendement total
le TRI du fonds
le multiple de capital
le revenu distribué
la valeur liquidative
la performance par rapport à l’objectif
la maîtrise de la dette
le respect du calendrier
la performance ESG
la qualité du reporting
la gestion des risques

Il faut également distinguer :

la performance du marché
la performance des actifs
l’effet de levier
l’effet du calendrier des investissements
les frais
la valeur créée par les décisions du gestionnaire

— Exemple immobilier concret

Un fonds immobilier a levé 500 M€ auprès de plusieurs investisseurs institutionnels pour investir dans des actifs logistiques en Europe.

Le fund manager doit notamment :

planifier le déploiement des capitaux
vérifier la diversification géographique
suivre la dette
éviter une concentration excessive sur un locataire
arbitrer entre les acquisitions
valider les budgets de travaux
organiser les distributions
préparer les rapports aux investisseurs
anticiper les cessions avant la fin du fonds

Un actif peut présenter une excellente performance individuelle mais être refusé s’il augmente trop fortement la concentration géographique ou locative du portefeuille.

— Différences avec les notions proches

Fund management et asset management : quelle différence ?

L’asset management intervient principalement au niveau de l’immeuble.

Il pilote :

la stratégie locative
les travaux
les revenus
les dépenses
la relation avec les locataires
la création de valeur
le calendrier de cession de l’actif

Le fund management intervient au niveau du portefeuille et du véhicule.

Il arbitre notamment :

l’allocation du capital
les acquisitions et cessions
le financement global
la diversification
les distributions
la liquidité
la performance consolidée

L’asset manager cherche à optimiser chaque actif. Le fund manager doit également vérifier que l’ensemble des actifs reste cohérent avec les objectifs du fonds.

Fund management et property management : quelle différence ?

Le property management assure principalement la gestion quotidienne des immeubles :

facturation des loyers
suivi des charges
maintenance
gestion des prestataires
administration des baux
relation opérationnelle avec les occupants

Le fund management ne gère pas directement les incidents quotidiens de chaque immeuble. Il utilise les informations produites par les property managers et asset managers pour piloter le fonds.

Fund management et société de gestion

Le fund manager peut être une personne ou une équipe au sein d’une société de gestion.

La société de gestion constitue l’entité juridiquement responsable du fonds lorsque la réglementation l’exige.

Dans le cadre européen de la directive AIFM, le gestionnaire de FIA est la personne morale dont l’activité habituelle consiste à gérer un ou plusieurs fonds d’investissement alternatifs. La réglementation encadre notamment son agrément, sa transparence et sa gestion des risques.

Le titre de fund manager utilisé dans une organisation ne doit donc pas être confondu automatiquement avec la qualité réglementaire de gestionnaire du fonds.

— Points de vigilance

Les principaux risques concernent :

une stratégie mal définie
des acquisitions incohérentes avec le fonds
un déploiement trop rapide ou trop lent
un endettement excessif
une mauvaise gestion de la liquidité
une concentration du portefeuille
des conflits d’intérêts
une valorisation insuffisamment indépendante
un reporting peu transparent
une mauvaise coordination entre fund, asset et property management
une distribution trop élevée au détriment des besoins futurs
un calendrier de cession incompatible avec le marché

La performance du fund manager ne se réduit pas au rendement obtenu. Elle dépend également de sa capacité à respecter la stratégie, maîtriser les risques et rendre compte clairement aux investisseurs.