Un fonds immobilier est un véhicule d’investissement qui collecte les capitaux d’un ou plusieurs investisseurs afin de les investir, directement ou indirectement, dans des actifs immobiliers selon une stratégie définie.

Les investisseurs détiennent des parts, des actions ou des intérêts dans le véhicule. Ils ne détiennent généralement pas directement chacun des immeubles composant le portefeuille.

En France et en Europe, de nombreux fonds immobiliers relèvent de la catégorie des fonds d’investissement alternatifs, ou FIA. Un FIA lève des capitaux auprès de plusieurs investisseurs afin de les investir dans leur intérêt, conformément à une politique d’investissement définie.

Le terme « fonds immobilier » est toutefois une expression générique et non une forme juridique unique.

— Comment ça fonctionne ou se calcule ?

Dans quoi un fonds immobilier peut-il investir ?

Selon sa stratégie, il peut investir dans :

• des bureaux

• des commerces

• des actifs logistiques

• des logements

• des hôtels

• des résidences gérées

• des actifs de santé

• des terrains

• des opérations de développement

• de la dette immobilière

• des participations dans des sociétés immobilières

• d’autres fonds immobiliers

L’investissement peut être réalisé :

• directement par le fonds

• au moyen de sociétés détenant les actifs

• par l’intermédiaire de filiales

• à travers des joint-ventures

• au moyen d’instruments de dette

Comment fonctionne un fonds immobilier ?

Le fonctionnement comprend généralement plusieurs étapes.

La définition de la stratégie

Le fonds précise notamment :

• les classes d’actifs visées

• les zones géographiques

• le niveau de risque

• la durée de détention

• le recours à la dette

• les objectifs de rendement

• les critères ESG

• les conditions de distribution

La stratégie peut par exemple être :

• stratégie core

• stratégie core plus

• stratégie value-add

• stratégie opportuniste

La levée de capitaux

Les investisseurs s’engagent à apporter des capitaux.

Selon le véhicule, ces capitaux peuvent être :

• versés dès la souscription

• appelés progressivement

• investis pendant une période déterminée

• remboursés ou distribués pendant la vie du fonds

L’investissement

Le fonds identifie, analyse et acquiert des actifs conformes à sa politique.

Chaque opération peut faire l’objet :

• d’une due diligence immobilière

• d’un business plan immobilier

• d’une présentation au comité d’investissement

• d’un financement

• d’un plan de gestion

La détention et la gestion

Pendant la détention, les actifs sont suivis par :

• le fund management au niveau du véhicule

• l’asset management au niveau stratégique de chaque actif

• le property management pour la gestion immobilière courante

La distribution et la sortie

Le fonds peut distribuer :

• des revenus locatifs

• des produits de cession

• des remboursements de capital

• des plus-values

À la fin de la période de détention, il peut vendre les actifs, rembourser la dette et restituer le capital restant aux investisseurs.

Fonds ouvert et fonds fermé

Fonds fermé

Un fonds fermé est généralement constitué pour une durée déterminée.

Les investisseurs s’engagent pendant une période de souscription, puis les actifs sont acquis, gérés et cédés avant la liquidation du fonds.

La possibilité de sortir avant l’échéance peut être limitée.

Fonds ouvert

Un fonds ouvert n’a pas nécessairement de date de liquidation prédéterminée.

Il peut accepter de nouvelles souscriptions et organiser des rachats de parts, sous réserve :

• de la liquidité disponible

• des règles du véhicule

• de délais

• de plafonds

• d’éventuels mécanismes de suspension

La différence entre fonds ouvert et fonds fermé influence fortement la gestion de la liquidité.

Qui investit dans les fonds immobiliers ?

Les investisseurs peuvent être :

• des particuliers

• des compagnies d’assurance

• des fonds de pension

• des caisses de retraite

• des mutuelles

• des banques

• des family offices

• des fonds souverains

• d’autres fonds

• des entreprises

Un investisseur institutionnel peut investir dans un fonds pour accéder à :

• un portefeuille diversifié

• une équipe spécialisée

• une stratégie particulière

• une zone géographique

• une classe d’actifs

• une gestion déléguée

Comment mesure-t-on la performance d’un fonds ?

Les principaux indicateurs peuvent comprendre :

• le revenu distribué

• la variation de la valeur des actifs

• la valeur liquidative

• le TRI immobilier

• le multiple de fonds propres

• le rendement total

• le cash-flow immobilier

• la LTV

• le DSCR

• la performance par rapport à un indice ou à un objectif

La performance du fonds résulte à la fois :

• des revenus des actifs

• de leur évolution de valeur

• du financement

• des frais

• du calendrier des investissements

• des acquisitions et cessions

• de la liquidité conservée

Fonds immobilier et diversification

Un fonds permet de répartir les capitaux entre plusieurs actifs, locataires, zones ou usages.

Cette diversification peut réduire certains risques spécifiques, mais elle ne supprime pas :

• le risque de marché

• le risque de baisse des valeurs

• le risque locatif

• le risque de financement

• le risque de liquidité

• le risque réglementaire

• le risque climatique immobilier

L’AMF rappelle que les investissements en SCPI et OPCI ne garantissent pas le capital et restent exposés aux fluctuations du marché immobilier.

— Différences avec les notions proches

Fonds immobilier et SCPI

Une SCPI est une forme française de placement collectif principalement investie dans l’immobilier locatif.

Les investisseurs acquièrent des parts d’une société qui détient les immeubles et dont la gestion est confiée à une société de gestion.

L’AMF présente la SCPI comme un moyen d’investir indirectement dans des commerces, immeubles ou logements destinés à la location.

Toutes les SCPI sont des fonds immobiliers au sens large, mais tous les fonds immobiliers ne sont pas des SCPI.

Fonds immobilier et OPCI

Un OPCI est un véhicule collectif combinant généralement :

• des actifs immobiliers

• des actifs financiers

• une poche de liquidités

Il offre une structure différente de celle d’une SCPI, notamment en matière de composition d’actif et de liquidité.

L’AMF distingue ainsi les OPCI, qui combinent investissement immobilier et financier, des SCPI davantage concentrées sur l’immobilier locatif.

Fonds immobilier et société immobilière : quelle différence ?

Une société immobilière peut être créée pour détenir un seul actif pour le compte d’un propriétaire ou d’un groupe déjà identifié.

Un fonds immobilier repose généralement sur :

• une levée de capitaux

• une politique d’investissement définie

• une gestion dans l’intérêt des investisseurs

• une gouvernance

• des règles de valorisation et de reporting

• une stratégie de portefeuille

Toute société détenant un immeuble n’est donc pas nécessairement un fonds immobilier.

— Points de vigilance

Avant d’analyser un fonds immobilier, il faut notamment examiner :

• sa stratégie

• sa durée

• son niveau de risque

• son endettement

• ses frais

• son calendrier d’investissement

• sa gouvernance

• les pouvoirs du gestionnaire

• les modalités de valorisation

• les conditions de distribution

• les possibilités de sortie

• la liquidité

• la concentration du portefeuille

• les conflits d’intérêts

• les performances passées et leur origine

Le mot « immobilier » ne signifie pas que le fonds détient uniquement des immeubles physiques ni que son rendement ou son capital sont garantis.

— Notions associées

• Asset management

• Business plan immobilier

• Comité d’investissement

• DSCR

• Due diligence immobilière

• Fund management

• Investisseur institutionnel

• LTV

• OPCI

• Property management

• SCPI

• Stratégie core

• Stratégie core plus

• Stratégie opportuniste

• Stratégie value-add

• TRI immobilier

— Auteur

Julien Roué

— Sources

AMF