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Définition

DSCR

Le DSCR, ou Debt Service Coverage Ratio, mesure la capacité des revenus générés par un actif ou un investissement à couvrir le service de sa dette.

Dans une formule simplifiée :

DSCR = cash-flow disponible pour le service de la dette / service de la dette.

Le service de la dette comprend généralement les intérêts et le remboursement du capital dus pendant la période étudiée.

L’INREV définit le DSCR comme un indicateur mesurant le montant du cash-flow issu de l’exploitation disponible pour couvrir les paiements annuels d’intérêts et de principal.

— Comment ça fonctionne ou se calcule ?

Comment interpréter le DSCR ?

DSCR supérieur à 1

Un DSCR supérieur à 1 indique que le cash-flow disponible est supérieur au montant de la dette à servir.

Par exemple :

DSCR de 1,30 = l’actif génère 1,30 € de cash-flow disponible pour chaque euro de service de la dette.

Le surplus constitue une marge de sécurité permettant d’absorber une baisse des revenus ou une hausse de certaines dépenses.

DSCR égal à 1

Un DSCR égal à 1 signifie que le cash-flow couvre exactement les intérêts et les remboursements prévus.

Il n’existe alors aucune marge de sécurité.

Le moindre écart défavorable peut entraîner un besoin de trésorerie complémentaire.

DSCR inférieur à 1

Un DSCR inférieur à 1 signifie que les revenus disponibles ne suffisent pas à payer le service de la dette.

L’emprunteur doit alors mobiliser :

sa trésorerie
des fonds propres complémentaires
d’autres revenus
un refinancement
une renégociation de la dette

Un DSCR inférieur à 1 ne signifie pas nécessairement que l’emprunteur est immédiatement en défaut, mais il révèle une insuffisance du cash-flow produit pendant la période.

Comment se calcule le DSCR ?

Dans une approche immobilière simplifiée :

DSCR = revenu net ou cash-flow disponible / intérêts et remboursement du capital.

Exemple :

cash-flow annuel disponible : 1 300 000 €
intérêts annuels : 500 000 €
remboursement annuel du capital : 500 000 €

Le service annuel de la dette est de 1 000 000 €.

Le DSCR ressort à :

1 300 000 € / 1 000 000 € = 1,30.

Quel revenu utiliser au numérateur ?

Il n’existe pas une seule convention universelle.

Selon le financement et la documentation contractuelle, le numérateur peut correspondre :

au revenu net d’exploitation
au NOI
au cash-flow après certaines dépenses
au cash-flow avant CAPEX
au cash-flow après CAPEX
au cash-flow disponible pour la dette
à une moyenne calculée sur plusieurs périodes

Le dénominateur peut également varier selon que sont inclus :

les intérêts
le remboursement contractuel du capital
un remboursement in fine
certains frais de financement
des instruments de couverture
une dette bancaire uniquement ou plusieurs niveaux de dette

L’INREV présente également une approche fondée sur le NOI prévisionnel des quatre trimestres suivants rapporté aux intérêts et remboursements prévus sur la même période.

Le DSCR ne peut donc pas être correctement interprété sans lire sa définition dans le contrat de financement.

Sur quelle période est-il calculé ?

Le DSCR peut être calculé :

sur les douze derniers mois
sur l’année en cours
sur les douze prochains mois
trimestre par trimestre
sur une période glissante
sur la durée du business plan immobilier

Un financement peut prévoir plusieurs tests :

un DSCR historique, fondé sur les résultats constatés
un DSCR prévisionnel, fondé sur les revenus et charges anticipés
un test périodique réalisé chaque trimestre ou chaque semestre

La période retenue doit être cohérente entre le cash-flow et le service de la dette.

À quoi sert le DSCR ?

Il permet notamment :

au prêteur d’évaluer le risque de crédit
de fixer le montant maximal de la dette
de tester la résistance du financement
de définir un covenant bancaire
de suivre la situation de l’emprunteur
de conditionner une distribution aux investisseurs
de déclencher une obligation de remboursement ou de constitution de réserve
d’analyser différents scénarios dans un comité d’investissement

Dans un scénario dégradé, le DSCR permet de mesurer l’effet :

d’une vacance
d’une baisse de loyer
d’une hausse des charges
d’une augmentation des taux
d’un retard de commercialisation
de travaux non prévus

Qu’est-ce qu’un covenant DSCR ?

Un financement peut prévoir que le DSCR doit rester supérieur à un seuil défini.

Par exemple :

DSCR minimum : 1,20.

Si le ratio passe sous ce seuil, le contrat peut prévoir :

une interdiction de distribuer le cash
l’affectation des revenus au remboursement de la dette
la constitution d’une réserve
un remboursement anticipé partiel
l’obligation de fournir un plan correctif
dans certains cas, un événement de défaut

Les conséquences dépendent exclusivement de la documentation du prêt.

— Exemple immobilier concret

Un immeuble génère :

2 M€ de loyers
400 000 € de charges non récupérables et dépenses d’exploitation

Le revenu net disponible avant dette est donc de 1,6 M€.

La dette nécessite :

700 000 € d’intérêts
500 000 € de remboursement du capital

Le service de la dette atteint 1,2 M€.

Le DSCR ressort à :

1,6 M€ / 1,2 M€ = 1,33.

Si le principal locataire quitte l’immeuble et que le revenu disponible tombe à 1 M€, le DSCR devient :

1 M€ / 1,2 M€ = 0,83.

L’actif ne génère alors plus suffisamment de trésorerie pour couvrir seul ses échéances.

— Différences avec les notions proches

DSCR et LTV : quelle différence ?

La LTV mesure le poids de la dette par rapport à la valeur de l’actif.

Le DSCR mesure la capacité des revenus à payer cette dette.

Un actif peut présenter :

une LTV faible mais un DSCR insuffisant, par exemple s’il est vacant
une LTV élevée mais un DSCR satisfaisant, si les revenus sont élevés et sécurisés

Les deux indicateurs sont complémentaires :

la LTV mesure principalement le risque de perte de valeur et la protection du prêteur
le DSCR mesure le risque de manque de trésorerie pendant la vie du prêt