Le développement foncier désigne l’ensemble des actions permettant d’identifier, d’analyser, de sécuriser et de maîtriser un terrain ou un ensemble immobilier en vue d’y réaliser une opération.

Il commence généralement par la recherche d’opportunités foncières et se poursuit jusqu’à la sécurisation juridique, réglementaire, technique et économique du projet.

Le développement foncier ne consiste donc pas simplement à trouver un terrain à vendre. Il faut vérifier que le foncier peut réellement accueillir une opération réalisable, rentable et compatible avec les objectifs du promoteur immobilier ou de l’investisseur.

Le Cerema distingue notamment l’observation et la prospection du foncier, l’identification des gisements, l’analyse de leur potentiel et la mise en œuvre des actions permettant leur mobilisation.

— Comment ça fonctionne ou se calcule ?

Quelles sont les principales étapes du développement foncier ?

Identifier les opportunités

La prospection peut porter sur :

• des terrains non bâtis

• des immeubles à démolir ou à restructurer

• des friches

• des parcelles sous-utilisées

• des bâtiments pouvant changer d’usage

• des ensembles fonciers nécessitant plusieurs acquisitions

• des consultations ou appels à projets lancés par des acteurs publics ou privés

Les opportunités peuvent être identifiées grâce :

• à la prospection directe

• aux réseaux locaux

• aux commercialisateurs

• aux notaires

• aux collectivités

• aux bases de données foncières

• aux déclarations d’intention d’aliéner

• à l’analyse des documents d’urbanisme

• à l’étude des mutations et projets du territoire

L’objectif n’est pas seulement de repérer un bien disponible, mais d’identifier un foncier dont l’usage pourrait évoluer.

Qualifier le propriétaire et sa situation

Le développeur foncier doit comprendre :

• qui détient le bien

• si plusieurs propriétaires sont concernés

• si le terrain est occupé

• si des baux sont en cours

• si le propriétaire souhaite vendre

• quelles sont ses motivations

• quel calendrier il envisage

• quelles conditions pourraient rendre la transaction possible

La disponibilité juridique et commerciale du terrain est aussi importante que sa constructibilité. Un terrain présentant un potentiel théorique élevé peut être très difficile à maîtriser en raison d’une indivision, d’une occupation, de plusieurs propriétaires ou d’un refus de vendre.

Analyser la constructibilité

L’analyse porte notamment sur :

• le zonage

• les destinations autorisées

• les hauteurs

• l’emprise au sol

• les règles d’implantation

• les obligations de pleine terre

• les stationnements

• les servitudes

• les risques

• les protections patrimoniales

• les conditions d’accès et de desserte

Cette première lecture est approfondie par une étude capacitaire, qui permet de traduire les règles en un programme immobilier potentiel.

La constructibilité d’un terrain ne dépend pas d’une seule règle. Elle résulte de la combinaison du droit de l’urbanisme, des contraintes physiques, des servitudes, des réseaux et des caractéristiques précises du projet.

Vérifier la faisabilité technique

Le développement foncier doit également intégrer :

• la topographie

• la qualité des sols

• la pollution

• la présence d’amiante ou de matériaux dangereux dans les bâtiments existants

• les réseaux enterrés

• les accès au chantier

• les mitoyennetés

• les contraintes de démolition

• les risques géotechniques

• les éventuelles obligations environnementales

Une difficulté technique peut réduire la surface réalisable, augmenter le coût de l’opération ou empêcher sa réalisation dans le calendrier envisagé.

Étudier la faisabilité économique

Le potentiel constructible est rapproché :

• des prix de vente ou des loyers de marché

• du coût de construction

• des honoraires

• des taxes

• du financement

• des contraintes du programme

• du calendrier

• de la marge attendue

Cette analyse est intégrée au bilan promoteur afin de déterminer la charge foncière que le projet peut supporter.

Le prix proposé au propriétaire doit donc être cohérent avec un programme, des recettes et des coûts identifiés. Il ne peut pas être déterminé uniquement à partir du prix au mètre carré des terrains voisins.

Sécuriser la maîtrise foncière

Lorsque le projet paraît faisable, l’opérateur cherche à obtenir la maîtrise du foncier.

Cette maîtrise peut notamment prendre la forme :

• d’une promesse unilatérale de vente

• d’une promesse synallagmatique

• d’une acquisition immédiate

• d’une option

• d’un bail à construction

• d’un accord avec plusieurs propriétaires

• d’un contrat conclu avec une collectivité

La promesse de vente d’un terrain à bâtir prévoit généralement des conditions permettant à l’acquéreur de poursuivre les études et d’abandonner l’opération si certains éléments indispensables ne sont pas obtenus.

Obtenir les autorisations et purger les risques

Selon le montage, le développeur foncier peut ensuite suivre :

• le dépôt du permis de construire

• les échanges avec les collectivités

• les demandes de pièces complémentaires

• l’obtention de l’autorisation

• son affichage

• la purge des recours

• la levée des conditions suspensives

• la réitération de la vente

Le risque de recours contre un permis de construire doit être intégré au calendrier et aux conditions de la maîtrise foncière.

Quels acteurs interviennent ?

Le développement foncier implique notamment :

• le propriétaire

• le développeur foncier

• le promoteur

• l’architecte

• le notaire

• les collectivités

• les services instructeurs

• les bureaux d’études

• les conseils juridiques

• les commercialisateurs

• les financeurs

• les futurs acquéreurs ou investisseurs

La capacité à coordonner ces acteurs est déterminante, car la faisabilité dépend souvent de décisions prises par plusieurs parties.

— Exemple immobilier concret

Un développeur identifie un ancien garage situé dans une zone autorisant la construction de logements.

L’analyse initiale montre un potentiel de 4 000 m² de surface de plancher.

Les études révèlent toutefois :

• une pollution des sols

• une obligation de pleine terre

• un accès trop étroit pour le programme envisagé

• la nécessité de conserver une partie du bâtiment existant

• un risque de recours lié à la proximité des riverains

L’étude capacitaire est revue à 3 200 m². Les coûts de dépollution sont ajoutés au bilan promoteur et le calendrier de la promesse est allongé.

Le développement foncier consiste précisément à transformer une opportunité apparente en un projet documenté, sécurisé et économiquement réaliste.

— Différences avec les notions proches

Développement foncier et prospection foncière : quelle différence ?

La prospection foncière correspond principalement à la recherche et à l’identification des opportunités.

Le développement foncier est plus large. Il comprend également :

• l’analyse réglementaire

• les études techniques

• la faisabilité économique

• la négociation

• la contractualisation

• le suivi des autorisations

• la sécurisation du foncier

La prospection constitue donc l’une des premières étapes du développement foncier.

Développement foncier et promotion immobilière : quelle différence ?

Le développement foncier intervient principalement en amont de l’opération.

Il vise à obtenir :

• un terrain

• un programme réalisable

• des conditions économiques acceptables

• une maîtrise foncière suffisamment sécurisée

La promotion immobilière couvre ensuite plus largement :

• la conception

• le financement

• la commercialisation

• la construction

• la livraison

• la clôture de l’opération

Dans certaines entreprises, les fonctions foncières et programmes sont séparées. Dans d’autres, elles sont exercées par les mêmes équipes.

— Points de vigilance

Les principales erreurs consistent à :

• surévaluer le potentiel constructible

• proposer trop tôt un prix ferme

• sous-estimer la difficulté de maîtriser le terrain

• négliger les occupants ou les droits existants

• oublier les contraintes techniques

• retenir des prix de vente trop élevés

• prévoir des conditions suspensives trop courtes

• ne pas anticiper les recours

• confondre une étude capacitaire avec une autorisation

• engager des frais importants avant d’avoir suffisamment sécurisé le foncier

Un bon développement foncier ne consiste pas à accumuler des opportunités. Il consiste à écarter rapidement les projets fragiles et à concentrer les ressources sur les fonciers réellement maîtrisables et exploitables.

— Notions associées

• Bilan promoteur

• Charge foncière

• Constructibilité d’un terrain

• Étude capacitaire

• Promesse de vente d’un terrain à bâtir

• Promoteur immobilier

• Recours contre un permis de construire

• Valeur vénale

— Auteur

Julien Roué

— Sources

Cerema