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Définition

Décret tertiaire

Le décret tertiaire est le nom couramment donné au dispositif réglementaire Éco Énergie Tertiaire, qui impose une réduction progressive de la consommation d’énergie finale de certains bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire.

Il concerne les propriétaires et, selon les responsabilités applicables, les preneurs à bail ou exploitants des locaux concernés.

Les objectifs généraux de réduction sont fixés à :

40 % en 2030
50 % en 2040
60 % en 2050

Ces objectifs sont calculés par rapport à une consommation de référence, sauf application d’un objectif exprimé en valeur absolue ou d’une modulation prévue par les textes.

— Comment ça fonctionne ou se calcule ?

Quels bâtiments sont concernés ?

Le dispositif concerne notamment les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires dont la surface cumulée atteint ou dépasse 1 000 m².

Les activités peuvent être marchandes ou non marchandes. Elles comprennent notamment :

les bureaux
les commerces
les hôtels
les établissements d’enseignement
les établissements de santé
les équipements sportifs
les bâtiments publics
les entrepôts
les gares et aérogares
les résidences de tourisme
de nombreuses autres activités tertiaires

Le seuil s’apprécie au niveau prévu par les textes, ce qui peut conduire à assujettir un ensemble immobilier même si chaque local pris séparément présente une surface inférieure à 1 000 m².

Quels bâtiments sont exclus ?

Certaines catégories sont exclues, notamment :

les constructions provisoires
les lieux de culte
certains bâtiments utilisés pour la défense, la sécurité civile ou la sûreté intérieure

L’analyse doit toutefois être réalisée au regard de la situation précise du bâtiment et de l’usage exercé.

Comment les objectifs sont-ils calculés ?

Le dispositif prévoit deux méthodes principales.

L’objectif en valeur relative

Il consiste à réduire la consommation d’énergie finale par rapport à une année de référence.

Cette réduction doit atteindre :

40 % en 2030
50 % en 2040
60 % en 2050

L’objectif en valeur absolue

Il consiste à atteindre un niveau maximal de consommation fixé en fonction :

de la catégorie d’activité
de l’intensité d’usage
des caractéristiques de l’activité
des conditions climatiques

L’assujetti doit atteindre l’objectif qui lui est applicable selon les règles prévues par le dispositif.

Qu’est-ce qu’OPERAT ?

OPERAT est la plateforme numérique utilisée pour recueillir et suivre les consommations énergétiques des bâtiments soumis au dispositif.

Les assujettis doivent y déclarer périodiquement les données demandées. La plateforme permet notamment :

de suivre les consommations
de déterminer les objectifs
de corriger les données en fonction du climat
de générer une attestation annuelle
de situer la performance par rapport aux objectifs

La réglementation prévoit une obligation annuelle de reporting sur OPERAT afin de mesurer les progrès réalisés.

Qui est responsable : le propriétaire ou le locataire ?

La responsabilité peut être partagée entre le propriétaire et le locataire.

Le propriétaire maîtrise généralement :

l’enveloppe du bâtiment
certains équipements communs
les travaux structurels
les installations collectives

Le locataire ou exploitant maîtrise davantage :

les horaires d’utilisation
les équipements installés dans ses locaux
les comportements des occupants
certains réglages
une partie des consommations

La répartition des actions et des données doit être organisée dans le bail commercial, le bail vert et annexe environnementale ou tout autre document contractuel pertinent.

L’obligation réglementaire ne disparaît pas parce que le bail ne prévoit pas clairement cette répartition.

Quelles actions permettent d’atteindre les objectifs ?

Le décret tertiaire n’impose pas une liste unique de travaux.

Les actions peuvent porter sur :

la performance de l’enveloppe
les équipements
le chauffage
la ventilation
l’éclairage
le pilotage et la régulation
les modalités d’exploitation
l’aménagement des locaux
le comportement des occupants

Les textes identifient notamment l’amélioration de la performance énergétique, l’installation d’équipements performants, l’optimisation de leur exploitation et l’adaptation des usages comme leviers possibles.

Peut-on moduler les objectifs ?

Des modulations peuvent être admises dans certaines situations, notamment en raison :

de contraintes techniques
de contraintes architecturales ou patrimoniales
d’un changement d’activité
d’un volume d’activité particulier
d’une disproportion manifeste entre le coût des actions et les avantages attendus

Certaines modulations nécessitent un dossier technique établi sous la responsabilité du propriétaire et, le cas échéant, du preneur à bail.

La modulation ne constitue pas une exemption générale. Elle doit être justifiée et documentée selon les conditions prévues par les textes.

Quelles sont les sanctions ?

En cas de non-transmission des données ou de non-respect de certaines obligations, l’administration peut mettre en demeure l’assujetti.

Le dispositif peut notamment conduire :

à la publication du nom de l’assujetti défaillant
à une obligation de produire un programme d’actions
à une amende administrative dans les cas prévus par les textes

La documentation officielle mentionne des sanctions pouvant atteindre 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, selon le manquement concerné.

Quel effet sur la valeur de l’actif ?

Le niveau de conformité et la trajectoire énergétique peuvent influencer :

les dépenses futures
le business plan immobilier
la facilité de location
la perception des investisseurs
le risque d’obsolescence
le brown discount
la valeur verte immobilière

Un actif éloigné de ses objectifs peut nécessiter des CAPEX importants. Cette situation doit être identifiée lors d’une due diligence immobilière et intégrée à la stratégie d’actif.

— Exemple immobilier concret

Un ensemble immobilier comprend :

700 m² de bureaux
500 m² de commerce
300 m² de réserves liées aux activités tertiaires

La surface cumulée des activités concernées dépasse 1 000 m². L’ensemble peut donc entrer dans le champ du dispositif, même si aucun des lots pris individuellement ne dépasse ce seuil.

Le propriétaire et les locataires doivent organiser :