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Définition

CSRD appliquée à l’immobilier

La CSRD, ou Corporate Sustainability Reporting Directive, est la directive européenne qui encadre la publication d’informations de durabilité par les entreprises relevant de son champ d’application.

Elle impose aux entreprises concernées de présenter des informations sur :

les impacts de leurs activités sur l’environnement et la société
les risques et opportunités que les enjeux de durabilité font peser sur leur activité
les politiques et actions mises en œuvre
les objectifs retenus
les indicateurs permettant de suivre les résultats

Les entreprises soumises à la CSRD doivent établir leur reporting selon les European Sustainability Reporting Standards, ou ESRS. Le cadre européen exige notamment la publication d’informations sur les risques environnementaux et sociaux ainsi que sur les impacts de l’entreprise sur les personnes et l’environnement.

— Comment ça fonctionne ou se calcule ?

La CSRD est-elle une réglementation immobilière ?

Non. La CSRD est une réglementation applicable aux entreprises, et non directement aux bâtiments.

Elle concerne toutefois fortement les acteurs immobiliers lorsque leur patrimoine, leurs investissements ou leurs opérations représentent une part importante de leurs impacts et de leurs risques.

Elle peut ainsi concerner :

une foncière
une société de gestion
un investisseur institutionnel
un promoteur immobilier
un groupe détenant ou exploitant un patrimoine immobilier
une entreprise utilisatrice disposant d’un parc important

Un bâtiment ne devient pas « conforme à la CSRD ». C’est l’entreprise qui doit organiser, documenter et publier les informations de durabilité pertinentes pour son activité.

Qu’est-ce que la double matérialité ?

La CSRD repose sur une analyse de double matérialité.

L’entreprise doit examiner deux dimensions.

La matérialité d’impact

Elle porte sur les impacts positifs ou négatifs de l’entreprise sur :

l’environnement
les personnes
les travailleurs
les communautés
la société

Pour un acteur immobilier, cela peut notamment concerner :

les émissions de gaz à effet de serre
les consommations énergétiques
l’artificialisation
la biodiversité
les déchets
les conditions de travail sur les chantiers
les effets des opérations sur les territoires

La matérialité financière

Elle porte sur les risques et opportunités de durabilité susceptibles d’affecter :

les revenus
les dépenses
la valeur des actifs
le financement
la réputation
le modèle économique
les perspectives de l’entreprise

Dans l’immobilier, cette dimension peut notamment inclure le risque climatique immobilier, l’obsolescence des actifs, le brown discount, la hausse des CAPEX ou la baisse de la demande locative.

L’analyse de matérialité constitue le point de départ du reporting de durabilité prévu par la CSRD et les ESRS.

Quelles informations immobilières peuvent être nécessaires ?

Selon les enjeux matériels de l’entreprise, le reporting peut mobiliser des données relatives :

aux consommations d’énergie
aux émissions de gaz à effet de serre
aux émissions directes et indirectes
à la décarbonation immobilière
aux risques physiques liés au climat
aux risques de transition
à l’eau
aux déchets
aux matériaux
à la biodiversité
aux surfaces artificialisées
aux certifications environnementales
aux investissements et CAPEX
à la santé et à la sécurité
aux salariés et prestataires
à la gouvernance des enjeux ESG

La directive prévoit que les normes de reporting couvrent notamment l’atténuation et l’adaptation au changement climatique, l’eau, l’économie circulaire, la pollution et la biodiversité.

Comment la CSRD s’applique-t-elle à un portefeuille immobilier ?

L’entreprise doit d’abord déterminer son périmètre de reporting et identifier les données nécessaires.

Pour un portefeuille immobilier, cela peut impliquer de :

recenser les actifs
identifier les propriétaires, exploitants et occupants
consolider les consommations
calculer les émissions
évaluer les risques climatiques
distinguer les données mesurées des données estimées
suivre les plans de travaux
relier les données environnementales aux données financières
documenter les méthodes et hypothèses utilisées

La difficulté ne réside donc pas seulement dans la publication du rapport. Elle réside dans la capacité à produire des données homogènes, traçables et vérifiables sur l’ensemble du patrimoine.

Champ d’application et calendrier

Le champ d’application et le calendrier de la CSRD ont fait l’objet de plusieurs évolutions européennes depuis l’adoption du texte initial en 2022.

Les entreprises doivent donc vérifier leur situation au regard de la directive consolidée, de sa transposition nationale et des textes de simplification effectivement entrés en vigueur. La Commission européenne tient à jour les principales évolutions du dispositif.

— Exemple immobilier concret

Une foncière détient 80 immeubles de bureaux et de commerce.

Son analyse de matérialité identifie notamment :

la consommation énergétique
les émissions de carbone
l’exposition aux inondations et aux vagues de chaleur
l’obsolescence réglementaire
l’impact des travaux
la santé et la sécurité des intervenants
l’attractivité des actifs pour les locataires

Elle doit alors organiser la collecte des données, définir des objectifs, présenter ses actions et expliquer leurs effets attendus sur son patrimoine et son modèle économique.

Le reporting ne peut pas se limiter à indiquer le nombre d’immeubles certifiés. Il doit permettre de comprendre les principaux impacts, risques, objectifs et résultats.

— Différences avec les notions proches

CSRD et ESG immobilier : quelle différence ?

L’ESG immobilier désigne l’intégration des enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance dans les décisions immobilières.

La CSRD constitue un cadre réglementaire de reporting pour certaines entreprises.

Une stratégie ESG peut donc exister sans que l’entreprise soit soumise à la CSRD. À l’inverse, une entreprise soumise à la CSRD doit produire un reporting structuré, mais la qualité de ce reporting ne garantit pas à elle seule la qualité de sa stratégie ESG.

CSRD et taxonomie européenne : quelle différence ?

La taxonomie européenne appliquée à l’immobilier permet d’analyser si certaines activités économiques sont éligibles puis alignées avec des objectifs environnementaux définis au niveau européen.

La CSRD organise plus largement le reporting de durabilité de l’entreprise.

Les informations relatives à la taxonomie font partie des informations que certaines entreprises doivent intégrer dans leur reporting de durabilité. L’AMF souligne à ce titre l’importance de la cohérence entre le reporting CSRD, les informations financières et les indicateurs de taxonomie.

La CSRD impose-t-elle des objectifs de performance aux bâtiments ?

La CSRD impose principalement une obligation de transparence et de reporting. Elle ne remplace pas les réglementations techniques ou énergétiques applicables aux bâtiments.

Elle ne se substitue donc pas :

au décret tertiaire
aux réglementations de construction
aux obligations relatives aux risques climatiques
aux règles d’urbanisme
aux engagements contractuels d’un bail vert et annexe environnementale

Elle peut néanmoins rendre beaucoup plus visibles les écarts entre les engagements annoncés, les actions réalisées et les résultats obtenus.

— Points de vigilance

Les principales difficultés pour les acteurs immobiliers concernent :

la disponibilité des données
la diversité des actifs
la répartition des responsabilités entre propriétaire et locataire
les données manquantes
l’évaluation des émissions indirectes
la cohérence entre données financières et données ESG
la documentation des méthodes
la fiabilité des objectifs annoncés
la traçabilité des estimations
l’évolution du cadre réglementaire

Le reporting ne doit pas être traité comme un exercice de communication. Les informations doivent permettre de comprendre concrètement les impacts, les risques, les actions et leurs conséquences financières.