La constructibilité d’un terrain désigne la possibilité juridique, réglementaire, technique et opérationnelle d’y réaliser une construction ou une opération immobilière déterminée.

Un terrain n’est pas constructible uniquement parce qu’il se trouve dans une zone urbaine. La faisabilité d’un projet dépend notamment :

• des règles du document d’urbanisme

• des servitudes applicables

• des risques naturels ou technologiques

• de la desserte par les réseaux et les voies

• de la configuration du terrain

• de la destination du projet

• des autorisations à obtenir

— Comment ça fonctionne ou se calcule ?

Comment analyser la constructibilité ?

Le zonage et les usages autorisés

Il faut identifier la zone dans laquelle le terrain est situé et vérifier :

• les destinations et sous-destinations autorisées

• les usages interdits

• les éventuelles orientations d’aménagement

• les obligations de mixité ou de logement social

• les protections particulières

Les règles de forme urbaine

Le règlement peut notamment encadrer :

• l’emprise au sol

• la hauteur

• l’implantation par rapport aux voies

• les distances aux limites séparatives

• les retraits

• les espaces libres

• la pleine terre

• les stationnements

• l’aspect extérieur

Ces règles se combinent entre elles. La constructibilité réelle ne peut donc pas être déduite d’un seul coefficient.

Les servitudes et protections

Le terrain peut être affecté par :

• une servitude d’utilité publique

• un emplacement réservé

• une protection patrimoniale

• un périmètre de monument historique

• une canalisation ou un réseau

• un plan de prévention des risques

• une contrainte environnementale

La desserte et les réseaux

Il faut vérifier la capacité du terrain à être desservi par :

• une voie adaptée

• l’eau potable

• l’assainissement

• l’électricité

• les autres équipements publics nécessaires

Les caractéristiques physiques et techniques

La faisabilité peut être affectée par :

• la topographie

• la forme de la parcelle

• la qualité du sol

• la pollution

• les constructions existantes

• les réseaux enterrés

• les accès

• les mitoyennetés

Un terrain juridiquement constructible peut donc être techniquement ou économiquement difficile à développer.

Le certificat d’urbanisme garantit-il la constructibilité ?

Non. Le certificat d’urbanisme fournit des informations sur le droit applicable et peut indiquer si une opération projetée paraît réalisable.

Il ne remplace pas une autorisation d’urbanisme et ne garantit pas l’obtention future d’un permis de construire.

Même lorsqu’un certificat opérationnel indique que le terrain peut être utilisé pour l’opération, sa portée est limitée aux éléments examinés dans la demande, notamment la localisation approximative des bâtiments, leur destination et leur desserte.

— Exemple immobilier concret

Un terrain est situé dans une zone urbaine autorisant le logement.

Cependant :

• une partie du terrain est grevée par un emplacement réservé

• une hauteur maximale limite le nombre d’étages

• une obligation de pleine terre réduit l’emprise

• l’accès existant n’est pas adapté au projet

• le sous-sol présente un risque de pollution

Le terrain est constructible en principe, mais le programme réellement réalisable est inférieur à ce qu’une simple lecture du zonage pouvait laisser penser.

Cette différence affecte directement :

• le bilan promoteur

• la charge foncière

• le prix proposé au propriétaire

— Différences avec les notions proches

Constructibilité et étude capacitaire

L’étude capacitaire traduit les règles applicables en un projet potentiel.

Elle permet notamment d’estimer :

• l’emprise réalisable

• le nombre de niveaux

• la surface de plancher

• les surfaces vendables

• le nombre de logements

• les accès

• les stationnements

• les espaces extérieurs

La constructibilité relève des droits et contraintes applicables au terrain. L’étude capacitaire mesure la manière dont un projet peut concrètement s’insérer dans ce cadre.

Constructibilité et permis de construire

La constructibilité est une analyse préalable.

Le permis de construire constitue la décision administrative autorisant un projet précisément défini par :

• ses plans

• ses surfaces

• son implantation

• son architecture

• sa destination

• ses caractéristiques techniques

Un terrain peut donc être constructible sans que tous les projets envisagés puissent y être autorisés.

— Points de vigilance

Les principales erreurs consistent à :

• se limiter au zonage

• confondre surface de terrain et surface constructible

• négliger les servitudes

• ignorer les contraintes techniques

• utiliser une étude capacitaire comme si elle constituait une autorisation

• ne pas vérifier l’évolution prochaine du document d’urbanisme

• sous-estimer les délais administratifs

• oublier le risque de recours contre un permis de construire

La constructibilité doit être étudiée pour un projet précis, à une date donnée et au regard de l’ensemble des règles et contraintes applicables.

— Notions associées

• Bilan promoteur

• Charge foncière

• Développement foncier

• Étude capacitaire

• Promesse de vente d’un terrain à bâtir

• Recours contre un permis de construire

• Valeur vénale

— Auteur

Julien Roué