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Définition

Cash-flow immobilier

Le cash-flow immobilier désigne le flux net de trésorerie généré ou consommé par un actif, un portefeuille ou une opération immobilière au cours d’une période donnée.

Il correspond à la différence entre les sommes réellement encaissées et les sommes réellement décaissées. Il peut être calculé sur une base mensuelle, trimestrielle ou annuelle, mais également sur l’ensemble de la durée de détention d’un actif ou de réalisation d’une opération.

Selon le niveau d’analyse retenu, il peut intégrer les revenus locatifs, les dépenses d’exploitation, les travaux, les frais financiers, le remboursement de la dette, l’acquisition ou la cession de l’actif.

— À quoi ça sert ?

Le cash-flow permet de mesurer la capacité réelle d’un investissement immobilier à produire de la trésorerie dans le temps.

Il est notamment utilisé pour :

suivre les encaissements et les décaissements mois par mois
identifier les périodes de besoin de trésorerie
évaluer la performance opérationnelle d’un actif
vérifier sa capacité à financer ses dépenses
mesurer sa capacité à rembourser une dette
construire un business plan immobilier
calculer un TRI immobilier
appliquer une méthode DCF
préparer une distribution aux investisseurs
comparer plusieurs scénarios de détention ou de cession

Un actif peut présenter une valeur élevée ou un résultat comptable positif tout en générant temporairement un cash-flow négatif, par exemple lorsqu’il nécessite des travaux importants ou traverse une période de vacance locative.

— Comment ça fonctionne ou se calcule ?

Comment se calcule un cash-flow immobilier ?

Dans une approche simplifiée :

Cash-flow immobilier = encaissements – décaissements.

Pour un actif locatif, le calcul peut comprendre :

Les encaissements

loyers encaissés
charges récupérées
indemnités versées par les locataires
recettes de stationnement
revenus annexes
prix de cession de l’actif

Les décaissements

charges non récupérables
honoraires de gestion
assurances
taxes
dépenses d’entretien
travaux et CAPEX
frais de commercialisation
commissions de location
intérêts et remboursement de la dette
frais d’acquisition ou de cession

La dimension temporelle du cash-flow

Le cash-flow ne doit pas seulement être analysé comme un montant global. Son calendrier est déterminant.

Deux investissements peuvent générer le même cash-flow cumulé tout en présentant des profils de risque très différents :

le premier produit régulièrement de la trésorerie
le second nécessite d’importants décaissements au démarrage avant de générer des revenus
un troisième produit des revenus courants faibles mais une forte rentrée de trésorerie lors de la cession

Dans un business plan, les flux sont donc positionnés dans le temps, généralement mois par mois, trimestre par trimestre ou année par année.

Cette chronologie permet notamment de mesurer :

les besoins en fonds propres
les périodes de trésorerie négative
le coût du financement
l’effet d’un retard de travaux ou de commercialisation
le rendement réellement obtenu par l’investisseur

Elle est également indispensable au calcul du TRI et à la méthode DCF, qui tiennent compte de la date à laquelle chaque flux est encaissé ou décaissé.

Les différents niveaux de cash-flow

Le terme peut désigner plusieurs niveaux de trésorerie. Il est donc nécessaire de préciser ce qui est inclus dans le calcul.

Cash-flow opérationnel

Il mesure la trésorerie générée par l’exploitation de l’immeuble avant prise en compte du financement et, selon les conventions, avant certains investissements.

Il part généralement des loyers et revenus encaissés, dont sont déduites les dépenses courantes de fonctionnement.

Cash-flow après CAPEX

Il intègre les dépenses d’investissement nécessaires pour entretenir, rénover ou repositionner l’actif.

Ce niveau est particulièrement important lorsqu’un immeuble nécessite des travaux significatifs pour maintenir ses revenus ou sa valeur.

Cash-flow après financement

Il tient compte :

des intérêts
du remboursement du capital
des frais liés à la dette
des éventuels refinancements

Il représente plus directement la trésorerie restant à disposition de l’investisseur en fonds propres.

Cash-flow de cession

Il intègre le prix de vente, diminué notamment :

de la dette restant à rembourser
des frais de cession
des impôts éventuellement applicables
des autres coûts liés à l’arbitrage

— Exemple immobilier concret

Un immeuble génère annuellement :

1 000 000 € de loyers encaissés
100 000 € de charges non récupérables
50 000 € d’honoraires et autres dépenses
200 000 € de travaux
300 000 € d’intérêts et de remboursement de dette

Son cash-flow après travaux et financement ressort à :

1 000 000 € – 100 000 € – 50 000 € – 200 000 € – 300 000 € = 350 000 €.

Si les 200 000 € de travaux sont intégralement décaissés au premier trimestre, la trésorerie peut être négative pendant cette période, même si le cash-flow annuel reste positif.

L’analyse mensuelle ou trimestrielle permet donc de détecter un besoin temporaire de financement que le seul montant annuel ne ferait pas apparaître.

— Différences avec les notions proches

Cash-flow et résultat comptable : quelle différence ?

Le résultat comptable est construit selon des règles de comptabilisation qui peuvent intégrer :

des produits non encore encaissés
des charges non encore payées
des amortissements
des provisions
des variations de valeur

Le cash-flow s’intéresse aux mouvements réels de trésorerie.

Une charge d’amortissement réduit par exemple le résultat comptable sans entraîner de décaissement au moment où elle est enregistrée. À l’inverse, le remboursement du capital d’un emprunt consomme de la trésorerie sans constituer intégralement une charge comptable.

Cash-flow et revenu net : quelle différence ?

Le revenu net mesure principalement la performance d’exploitation de l’immeuble.

Le cash-flow peut aller plus loin en intégrant :

les travaux
le financement
l’acquisition
la cession
les apports ou distributions de fonds propres

Le revenu net peut donc être positif alors que le cash-flow est négatif.

— Points de vigilance

Un montant présenté comme un cash-flow n’est interprétable que si son périmètre et sa période de calcul sont précisés.

Il faut notamment vérifier :

s’il est mensuel, trimestriel, annuel ou cumulé
si les travaux sont inclus
si le financement est pris en compte
si les loyers sont facturés ou réellement encaissés
si la vacance et les franchises sont correctement intégrées
si le prix de cession est inclus
si le calcul est réalisé avant ou après fiscalité
si le cash-flow concerne l’actif ou les fonds propres de l’investisseur

Dans un comité d’investissement, deux scénarios ne peuvent être comparés correctement que si leurs cash-flows sont construits selon les mêmes conventions et sur le même calendrier.